대법원 제3부(주심 노정희 대법관)는 8월 31일 부산시 부산진구에 있는 주상복합아파트의 소유자 A씨가 "아파트를 인도하고, 인도완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라"며 유치권을 주장하며 이 아파트에서 거주하고 있는 B씨와 B씨의 아들, 며느리를 상대로 낸 소송의 상고심(2019다295278)에서 이같이 판시, A씨의 유치권소멸청구권을 인정하지 않은 원심을 깨고, 원고 승소 취지로 사건을 부산지법으로 되돌려보냈다. 

2018년 5월 이 아파트에 대해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 A씨는, B씨 등을 상대로 아파트 인도 등을 청구하는 소송을 냈다. B씨는 2006년 12월경부터 이 아파트의 시행사인 C사에 대한 공사대금채권에 기한 유치권을 주장하면서 이 아파트를 점유하다가 2007년 10월 C사의 승낙 없이 D씨에게 이를 임대했다. D씨는 그 무렵부터 이 아파트에 거주하다가 4년 4개월 뒤인 2012년 2월 B씨에게 이를 반환했고, B씨는 그때부터 현재까지 이 아파트에 거주하면서 이를 점유 · 사용하고 있으며, B씨의 아들과 며느리도 B씨와 함께 거주하고 있다.

1심은 A씨의 청구를 기각했으나, 항소심 재판부는 B씨는 공사대금 잔액 2억여원을 지급받음과 동시에 A씨에게 아파트를 인도하라고 판결하고, 차임 상당의 부당이득 반환청구는 받아들이지 않았다. 또 A씨는 항소심에서 B씨의 아파트 무단 임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사했으나, 항소심 재판부는 무단 임대는 A씨가 부동산에 관한 소유권을 취득하기 전에 있었으므로 A씨가 이를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수는 없다고 보았다.

그러나 대법원은 달리 판단했다.

대법원은 먼저 "유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다"고 전제하고, "민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다"고 밝혔다.

이어 "B는 소유자의 승낙 없이 이 사건 부동산을 D에게 4년 4개월간 임대함으로써 민법 제324조 제2항 위반행위를 하였고, 부동산의 소유권을 취득한 원고는 2018. 11. 27. 자 준비서면의 송달로써 유치권소멸청구의 의사표시를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 B의 유치권은 그때부터 소멸하였다"며 "따라서 위 준비서면이 피고들에게 송달되었음이 기록상 명백한 2018. 11. 28.부터는 피고들은 부동산을 점유할 권원이 없으므로 원고에게 부동산을 인도하여야 하고 피고들은 그 인도 완료일까지 부동산을 점유 · 사용하여 얻은 차임 상당 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다"고 밝혔다.

민법 324조는 "유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(1항), 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다(2항). 유치권자가 이를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(3항)"고 규정하고 있다.

대법원 관계자는 "유치권소멸청구권의 취지와 이 사건에서의 위반행위의 정도, 소유자에 대한 보호의 필요성 등을 고려할 때, 소유자가 무단 임대 행위 이후에 소유권을 취득하였더라도 유치권자의 선관주의의무 위반에 대하여 유치권소멸청구를 통해 더는 유치권자의 인도거절권능 행사를 허용할 수 없도록 하는 것이 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 본 것"이이라고 설명했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)