부동산

김앤장 부동산팀에 따르면, 고금리 기조가 유지된 올해 부동산 시장에서는 투자자들이 전반적으로 위험 대비 수익률의 측면에서 에쿼티 투자보다 대출 투자를 선호하는 경향이 나타났다. 대출 투자의 수익률을 상회하는 투자처를 찾기가 어려운 역레버리지 상황에서 에쿼티 투자 자체는 상대적으로 위축된 모습을 보였다.

에쿼티 투자 위축

오피스의 경우 전 세계적으로 공실률이 올라가고 가격 하락이 뚜렷했다. 한국의 경우 서울 등을 중심으로 2~3%대의 아주 낮은 공실률을 보이고 있으나, 오피스 실물거래의 적정가격에 관한 매도자와 매수자간의 눈높이 차이가 여전하다. 이에 따라 거래량이 전년 대비 눈에 띄게 떨어지는 와중에 프라임급 자산을 대상으로 자금 여력이 있는 블라인드 펀드나 상장 리츠에 의한 거래 또는 대형 증권사의 총액인수를 통한 거래 정도가 성사되고 있다.

물류센터에 대한 투자도 경기 침체의 영향을 받아 올해 점차 정체되어 가는 양상을 보였다. 특히 신규 물류센터 개발의 경우 원자재 가격 상승 및 높은 PF 대출 금리로 인하여 어려움을 겪고 있으며, 대출 만기가 도래한 물류센터의 경우 전반적인 밸류에이션 하락에 따라 만기 연장 또는 리파이낸싱이 다른 자산유형 대비 상대적으로 원활하지 않은 상황이다. 김앤장 관계자는 "다만, 상온 물류센터의 경우 e-커머스 업체의 성장 등에 따른 수요 및 신규 개발 저조로 인한 장기적 공급감소를 고려하여 장기적으로 긍정적인 전망도 예상된다"고 덧붙였다.

데이터센터, 멀티패밀리, 시니어하우징, 라이프사이언스 등 소위 니치마켓(niche market)에 대한 관심은 여전히 뜨거운 것으로 파악된다. 다만, 수많은 투자자들의 관심에도 불구하고 적절한 부지 자체가 한정적이고 역량을 갖춘 오퍼레이터 선정의 어려움과 추가적인 법제도 개편 등으로 인하여 거래량 자체는 아직 많지 않아 보인다.

국내 리츠 시장 역시 고금리와 부동산에 대한 투자심리 위축 등으로 인한 상장 리츠들의 주가 급락으로 신규 리츠 상장이 진행되지 못하고 있다.

호텔 역시 거래량 자체는 많지 않으나, 올해 호텔의 객실이용률(Occupancy)이 눈에 띄게 증가하였고, 향후 중국 단체 관광객의 유입에 따른 운영성 회복을 기대하며 거래량이 조금씩 늘면서 투자자별로 다각적인 투자 기회를 모색하고 있는 것으로 이해된다.

김앤장은 세계 3대 부동산 개발업체 중 하나인 Hines(하인즈)가 국내 부동산펀드를 통해 부산광역시로부터 부산 해운대구 우동의 부산광역시 소재 토지를 취득하고, 그 토지상에 국내 최초의 양자 컴퓨팅 복합시설을 개발하는 사업과 관련하여 자문하고, 블루코브자산운용이 자본시장법상 펀드를 통해 서울 한남동 소재 그랜드하얏트 호텔을 인수하는 거래에 자문했다고 소개했다. 또 DWS자산운용을 대리하여 CBD(중심업무지구) 중심의 광화문역 인근에 위치한 트로피에셋 중 하나인 콘코디언빌딩(구 금호아시아나 사옥)을 매각하는 거래와 브룩필드자산운용이 자본시장법상 펀드를 통해 인천 서구 원창동 소재 물류센터(청라로지스틱스센터)를 인수하는 거래에 자문했다. 청라로지스틱스센터는 9만 9,000㎡ 대지에 들어선 지하 1층~지상 10층, 연면적 43만㎡ 규모의 대형 물류센터로, 이 거래는 매매대금만 6,500억원에 이르는, 2023년 상반기 물류센터 거래 중 최고가 거래였다.

이경돈 변호사와 로버트 영(Robert Young) 외국변호사, 이석, 장경수, 한용호 변호사 등이 이끄는 세종의 부동산 · 대체투자그룹도 뛰어난 경쟁력을 자랑한다. 거래규모 1조 1,200억원의 SK하이닉스 이천공장을 이루는 일부 부동산을 SK리츠에 매각한 거래가 세종 팀이 활약한 대표적인 부동산 거래로, SK하이닉스의 자금조달에 큰 기여를 한 이 거래는 공장건물 및 내부 설비를 부동산투자회사(리츠)가 취득하는 선례가 되었다. 이외에도 미래에셋맵스자산운용이 삼성SRA자산운용에 알파돔 타워를 매각하는 거래(거래규모 7,284억원)에서 매도인인 미래에셋자산운용을 대리하고, 부산도시가스의 남천동 소재 사옥 및 부지 매각, 이지스자산운용이 남산그린타워를 KKR에 매각하는 거래 등을 수행했다.

태평양, 부동산 개발 자문 많아

법무법인 태평양은 퍼시픽 자산운용의 죽전 데이터센터 개발사업 자문, KT&G에 제공한 청라의료복합타운 조성 사업 관련 자문, 시티코어의 서소문 제11, 12지구 업무시설 개발사업 자문 등 올해 부동산 개발 관련 자문이 많았다. 죽전 데이터센터 개발사업은 퍼시픽자산운용이 캐나다연금투자위원회(CPPIB)의 투자를 받아 연면적 약 99,000㎡의 인터넷데이터센터(IDC)를 개발하는 프로젝트로, 국내 최대 규모의 통신사 중립형 초대형 데이터센터가 될 것으로 예상된다.

또 청라의료복합타운은 약 2조 4,000억원을 투입해 인천경제자유구역 청라국제도시의 28만여㎡ 부지에 종합병원, 의료 · 바이오 관련 산업시설, 연구소, 업무시설, 판매시설 등을 건설하는 대규모 사업으로, KT&G가 이 사업의 우선협상대상자로 선정된 컨소시엄에 참여하고 있다.

태평양은 또 신한금융투자가 여의도 본사 사옥을 이지스자산운용에 매각하고 재임차하는 sale and leaseback 거래에서 신한금융투자에 자문하고, 한국지엠을 대리해 서울 성수동 2가에 위치한 동서울서비스센터 부지 일부를 매각하는 프로젝트와 관련하여 자문했다. 한국지엠은 나머지 부지에 서비스센터 건물을 신축할 계획이다.

태평양 관계자는 "해외 부동산의 경우 전 세계적인 금리상승과 부동산 가격 하락으로 인하여 2023년에 신규 투자가 거의 이루어지지 않았으며, 기존 투자금 회수에 지장이 발생하고 일부 국내 투자자들의 손실이 현실화되면서 투자자가 판매회사나 자산운용사를 상대로 제기하는 분쟁이 증가하고 있다"며 "2024년도에 관련 분쟁이 증가할 가능성이 높다"고 예측했다.

이준혁 변호사가 이끄는 지평 부동산팀에선 금융팀과의 협업이 돋보이는, 한화위탁관리부동산투자회사를 대리하여 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 보유 평촌, 노원 사옥 등 5개 사옥의 매입과 자금조달에 자문한 사례가 가장 먼저 소개된다. 또 케이피로지스틱피에프브이를 대리하여 인천 서구 원창동에 위치한 연면적 13만평 규모의 물류센터 매각 거래(거래금액 6,500억원)에 자문하고, CBRE IM 자산운용을 대리하여 쿠팡이 전부 임차하여 사용하고 있는 이천시 소재 물류센터를 싱가포르계 부동산투자회사에 매각하는 거래금액 1,500억원의 거래에 자문했다. 김보슬 변호사는 "외국계 투자자와의 계약조건 협상, 양해각서와 매매계약서를 포함한 계약서류의 영문 작성 · 체결 및 실물부동산 거래종결에 필요한 법률자문을 총괄하여 수행했다"고 소개했다.

법무법인 율촌이 수행한 부동산 거래 사례 중엔 신한알파리츠가 자(子)리츠를 통하여 서울 용산구 소재 용산아스테리움 빌딩을 매수한 거래가 있다. 차태진, 최진석, 윤영준, 이종하 변호사 등이 자문했다. 또 을지로3가 12지구 오피스 개발사업 관련 PF 대출 자문도 율촌 부동산팀에서 수행한 주요 딜로, 이 건에서 교보AIM자산운용이 운용하는 펀드는 PF 대출에 투자하는 것과 병행하여 위 개발사업으로 개발되는 부동산을 매수하는 투자도 진행하였는데, 율촌은 교보 AIM자산운용이 운용하는 펀드가 부동산매매계약상 매수인으로서의 지위도 보호될 수 있도록 하는 내용을 반영하여 PF대출약정서를 작성했다.

안세호, 배현지 변호사 등이 자문에 자주 참여하는 법무법인 광장의 업무사례 중에선 올해 한국 상업용 부동산 시장에서 단일 규모로는 가장 큰 거래였던 서울 잠실 삼성SDS타워 매입 거래에 대한 자문이 가장 먼저 소개된다. 또 이지스자산운용이 설정한 일반사모펀드를 통한 경남 창원시 진해구에 소재한 LG전자 두동통합물류센터 매입 거래, 로고스투자운용의 경기도 여주의 신축 물류센터 매입 거래에 자문했다. 여주 물류센터 매입 거래는 호주 부동산투자기업인 로고스프로퍼티가 한국에 설립한 자산운용사인 로고스투자운용의 최초 투자 사례다.

법무법인 화우는 박영우, 사공대, 신창욱, 최은철 변호사 등이 투입되어 2023년 4월 종결한 서울 광화문의 콘코디언빌딩 인수 거래가 대표적인 거래로 소개된다. 화우는 매수인인 마스턴투자운용이 설정한 펀드를 대리했고, 매도인 측 대리인은 김앤장이었다. 또 거래금액 약 2,800억원의 롯데마트 송파점 인수, 거래금액 약 1,100억원인 서울 성수동 무신사 캠퍼스 인수 거래 등을 성공적으로 수행했다.

세한, 위어드바이즈 실력 탄탄

오상민, 김명수, 조성은 변호사 등이 포진한 법무법인 세한과 김병철 변호사가 주도하는 법무법인 위어드바이즈도 부동산 거래 자문에서 탄탄한 실력을 보유하고 있다. 위어드바이즈는 이지스자산운용이 부동산펀드를 통하여 신한리츠운용으로부터 용산 더프라임타워를 2,400억원에 매입하는 딜에 성공적으로 자문한 것을 비롯하여 프롭테크 업체인 야놀자와 유수의 시행법인인 에스케이디앤디 간의 JV 설립, 유명 시행업체가 진행 중인 수도권 일원의 데이터센터 개발, 스토어허브의 셀프스토리지 개발, 디앤디인베스트먼트의 리츠를 통한 서울역 인근 재개발사업, 골프 관련 업체의 일본 골프리조트 회사 M&A 등 다양한 사업과 거래에서 활약했다.

리걸타임즈 김진원 기자(jwkim@legaltimes.co.kr)