공장 일부를 임차하며 부속건물의 기숙사를 주거 목적으로 사용했더라도 주택임대차보호법을 적용할 수 없다는 판결이 나왔다.

A는 2019년 10월 11일 B의 경북 영천시에 있는 단층 공장 693㎡ 중 300㎡와 부속건물 2층의 기숙사 96.6㎡에 대해 임대차보증금 3,000만원, 월차임 30만원, 임대차기간 2년으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 사흘 후 확정일자를 받았다.

대구은행은 이에 앞서 B의 대구은행에 대한 대출금 채무를 담보하기 위해 B의 영천시 공장용지와 공장건물, 부속건물, 기계 · 기구 등을 공동담보로 하여 2019. 7. 19. 채권 최고액 8억 7,600만원의 근저당설정등기를 마쳤다. 대구은행은 B가 대출금 채무를 변제하지 않자 2020년 2월 경매를 신청했다. 이후 대구은행으로부터 B에 대한 대출금 채권을 양수받은 회사로부터 C가 다시 채권을 양수받고 대구은행의 근저당권을 이어받았다.

경매 절차의 배당기일인 2021. 10. 14. 실제 배당할 돈은 7억 2,100여만원이었다. 경매법원이 위 돈을 임차인(소액우선변제)인 A에게 주택임대차보호법 시행령 10조 1항에 따라 1순위로 1,700만원을 배당하고, 4순위로 근저당권자인 C에게 6억 8,700여만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, C가 A의 배당금 전액에 대해 배당이의 소송을 냈다.

C는 "A의 임차목적물은 주거용 건물이 아닌 공장이므로 A가 맺은 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다"고 주장했다.

대구지법 민사4-2부(재판장 신안재 부장판사)는 7월 12일 C의 주장을 받아들여, "배당표 중 A에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, C에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정한다"고 원고 승소 판결했다(2022나322956).

재판부는 "이 사건 임차목적물은 공장 용도인 비주거용 건물이라고 봄이 상당하고, 설령 A가 임차목적물 중 임차기숙사 부분을 주거 목적으로 사용하였다고 하더라도 이는 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로 A가 맺은 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다"며 "따라서 A가 주택임대차보호법상 소액임차인임을 전제로 작성된 배당표는 부당하다"고 밝혔다. 주택임대차보호법 2조는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법을 적용한다고 규정하고 있다. 

재판부에 따르면, B의 부동산 중 건물은 건축물대장 및 등기부상 '공장용지' 지상의 '단층 공장 693㎡, 부속건물 1층 사무소 96.6㎡, 2층 기숙사 96.6㎡'로 기재되어 있는 공장 건물이고, 임대차계약서상 A가 임차한 부분은 '단층공장(공장 정문 남동쪽) 300㎡, 2층 기숙사 96.6㎡'인데, 위 기숙사의 면적비율은 임차목적물 기준으로는 약 24%, B의 부동산 중 건물 전체 기준으로는 약 11%에 불과하여 비주거용 부분인 공장 등이 훨씬 더 많은 면적을 차지하고 있다. 재판부는 또 "피고는 이 사건 임차목적물에 전입신고를 하기 전까지 대구 동구에서 가족과 함께 거주한 것으로 보이고, 임차기숙사에서는 가족과 함께 거주하지 않고 혼자 살았다고 진술하고 있는바, 임차기숙사 부분은 피고의 유일한 주거라고도 보이지 않는다"고 지적했다.

재판부는 "A는 임대차계약을 체결하고 같은 날 사업자등록을 마친 뒤 위 임차목적물에서 제조업을 운영하였고, 피고 스스로도 공장에서 먹고 자면서 시간을 아껴가며 일해야겠다는 생각에 임차기숙사까지 같이 임차하였다고 주장하고 있는바, 피고의 주장에 의하더라도 임대차계약의 주된 목적은 공장 운영임이 명백하다"며 "실제로 A는 2019. 10. 11. 임대차계약을 체결하고 같은 날 사업자등록을 하고 같은 달 14. 관할 세무서에서 상가건물 임대차로서의 확정일자는 받았으나, 면사무소 등에서 주거용 건물의 임대차로서의 확정일자는 받지 아니하였고, 임차목적물의 전기사용계약도 계약종별이 '산업용 (갑)저압', 용도는 '광공업용'으로 되어 있다"고 밝혔다.

대법원 판결(95다51953 등)에 따르면, 주택임대차보호법 2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

법무법인 한서가 C를 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)