[임대차] "개정 상가임대차법 시행 전으로 계약기간 소급했어도 10년간 계약갱신요구 가능"
[임대차] "개정 상가임대차법 시행 전으로 계약기간 소급했어도 10년간 계약갱신요구 가능"
  • 기사출고 2021.10.09 12:16
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[중앙지법] 부칙 2조 적용대상…서울고속버스터미널 패소

상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장한 개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신하면서 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 정했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다.

서울중앙지법 김상근 판사는 7월 13일 서울고속버스터미널이 "점포를 인도하라"며 서초구에 있는 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도 소송(2020가단5188225)에서 이같이 판시, 서울고속버스터미널의 청구를 기각했다. 법무법인 산지가 서울고속버스터미널을, A씨는 법무법인 양지가 대리했다.

서울고속버스터미널은 2014년 8월 1일 터미널 상가 지하 1층의 한 점포(127.93㎡ · 38.70평)를 A씨에게 보증금 8,000만원, 차임 월 530만원(부가세 별도), 기간 2014년 8월 1일부터 2015년 7월 31일까지로 정하여 임대하고, 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 보증금 또는 차임을 인상하면서 매년 계약을 갱신해왔다. A씨는 현재까지 이 점포에서 남편과 함께 식당을 경영하고 있다.

그러던 중 서울고속버스터미널은 2018년 8월경 A씨에게 점포 보증금을 증액하고, 월 차임을 정액제에서 수수료 방식으로 변경하는 조건의 임대차계약서 작성을 요청했다. 서울고속버스터미널은 수수료 방식으로 전환하는 데 동의하지 않으면 구 상가건물임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)에 따라 점포 임대개시일로부터 5년이 되는 2019. 7. 30.에 임대차계약을 종료시키겠는 취지로 언급했다.

이에 A씨가 이를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 보증금을 1억 1,000만원으로, 차임을 월 순매출액의 14%(매출구간 5,500만원 미만)~15%(매출구간 5,500만원 이상)에 해당하는 금액(최소 8,200,000원, 부가세 별도)으로, 수수료 적용시점을 2018년 8월 1일부터로 소급하여 계약기간을 2018년 8월 1일부터 2019년 7월 31일까지로 정한 새로운 임대차계약서를 작성했다. 

이후 서울고속버스터미널은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 임대차계약을 유지했으나, A씨가 터미널 측이 제시한 점포 이전 제안을 거절하자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 점포 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 이에 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년 동안 종전 점포에서 영업을 계속하겠다는 의사를 표시하자 서울고속터미널이 소송을 냈다. 

구 상가임대차법 10조 2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였으나, A씨가 새로운 임대차계약서를 작성하기 열흘 전인 2018년 10월 16일 시행된 개정 상가임대차법 10조 2항은 임차인의 계약갱신요구권의 행사범위를 10년으로 연장하였고, 그 부칙 2조는 "10조 2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 정하고 있다.

김 판사는 대법원 판결(2020다241017 등)을 인용, "개정 상가임대차법 부칙 규정이 가리키는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 갱신되는 임대차를 말한다고 봄이 상당하다"고 전제하고, "위와 같이 개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차에는 개정 상가임대차법 시행 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신되는 경우는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"고 밝혔다.

김 판사는 "종전의 임대차계약과 2018년도 임대차계약에서 가장 큰 차이점은 차임 결정 방식인데(종전: 정액, 2018년도: 매출액에 비례), 상가건물 임대차계약에서 임대인과 임차인은 영업실적 등의 내부적인 요인 또는 사회경제적 상황 등의 외부적인 요인을 이유로 차임을 증감할 수 있고, 차임은 위와 같은 내외부적 요인에 근거하여 사적자치의 원칙에 따라 다양한 방식으로 결정될 수 있으므로, 임대차계약의 주체와 객체가 동일한데 단지 차임 산정의 방식이 변동되었다고 하여 그 계약이 종전의 것과 근본적인 면에서 다르게 되었다고 볼 수는 없다"고 지적하고, "2018년도 임대차계약은 종전의 계약과 기본적 동일성을 유지한 상태에서 체결되는 '갱신계약'에 해당한다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

이어 "2018년도 임대차계약서가 작성된 날은 개정 상가임대차법 시행일 이후인 2018. 10. 26.이고, 비록 재계약에는 해당되지 않지만 임차인으로서는 매우 중요한 사항인 임대조건에 대하여 종전과 상당히 다른 내용으로 구성되어 있어 변경된 임대조건의 적용시점을 2018. 8. 1.부터 소급하는 것으로 정했다고 하여 2018. 8. 1.자로 이루어진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"며 "임대차계약은 1년 단위로 묵시적으로 갱신되어 오던 중 2018. 7. 31.에도 묵시적으로 갱신되었다가, 개정 상가임대차법이 시행된 이후인 2018. 10. 26.자로 2018년도 임대차계약서 작성을 통하여 다시 갱신됨으로써 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되는 경우에 해당하고, 이후 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따른 피고의 계약갱신요구권 행사에 의하여 적법하게 계약이 갱신되어 존속 중이라고 할 것"이라고 판시했다. 임대차계약이 종료되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없다는 것이다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)


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