부정청약한 사실이 적발되어 아파트 공급계약이 해제됐다면 시행사가 공급계약에 있는 위약금 조항에 대해 설명하지 않았더라도 위약금을 물어야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 위약금 조항은 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있는 것이어 설명의무의 대상이 아니라는 것이다.

2013년 남한에 입국한 탈북민 A씨는 2018년 2월경 불법적인 알선 조직에 자신의 주택청약저축통장, 공인인증서 비밀번호, 북한이탈주민등록확인서 등을 양도하고도 이를 숨기고 용인시 수지구에 있는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되었다. A씨는 2018년 3월 22일 위 알선 조직과 함께 공급계약 체결 장소에 가서 공급계약서에 서명 · 날인, 이 아파트의 신축과 분양사업을 신탁받은 수탁자이자 시행사인 대한토지신탁으로부터 아파트 1세대를 5억 7,500만원에 공급받기로 하는 계약을 체결하고, 대한토지신탁에 계약금과 중도금, 발코니 확장 계약금 등으로 모두 1억 1,700여만원을 2018년 7월 20일까지 세 차례에 걸쳐 지급했다. 이중 7월 20일에 지급한 1차 중도금 5,750만원은 농협에서 대출을 받아 지급했다. A씨는 이에 앞서 공급계약을 체결한 다음날인 3월 23일 B씨에게 이 아파트 분양권을 양도했다.

그러나 A씨가 부정청약한 사실이 적발되어 대한토지신탁이 2018년 11월경 주택법 위반을 이유로 A씨에게 공급계약 해제를 통지하고 A씨가 납입한 공급대금 1억 1,700여만원 중 1차 중도금 5,750만원과 대출 상환이자 86,532원을 A씨가 대출을 받은 농협에 반환했다. 나머지 돈은 계약상 공급대금 총액(5억 7,500만원)의 10%에 해당하는 위약금 명목으로 몰취했다. 이에 A씨로부터 나머지 공급대금 6,000여만원의 반환채권을 양수받은 B씨가 이 6,000여만원을 돌려달라며 대한토지신탁을 상대로 소송을 냈다. 

이에 대해 대한토지신탁은 위 6,000여만원에서 A씨가 물어야 하는 위약금을 제외하면 남은 금액이 없으므로 B씨에게 지급할 돈이 없다고 주장했다. A씨와 대한토지신탁이 맺은 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였을 때' 등이 규정되어 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 대한토지신탁에 귀속된다는 위약금 조항이 있었다. A씨는 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 65조 1항)를 위반한 혐의로 약식기소되어 벌금형이 확정되었다.

1심 재판부는 B씨의 위약금 공제 주장을 받아들여, 대한토지신탁이 반환해야 할 6,000여만원에서 위약금 6,000여만원을 공제하면 남은 금액이 없다며 원고의 청구를 기각했다. 그러나 항소심 재판부가 위약금 조항은 약관상 중요한 내용으로서 설명의무 대상이라고 판단, 대한토지신탁의 설명의무 불이행을 이유로 위약금 조항에 기한 공제를 불허하고, "피고는 원고에게 6,000여만원을 지급하라"고 원고 승소 판결을 내리자 대한토지신탁이 상고했다.

대법원 제2부(주심 민유숙 대법관)는 그러나 4월 13일 위약금 조항은 설명의무 대상이 아니라며 다시 판단을 뒤집어, 대한토지신탁이 B씨에게 지급할 돈에서 위약금을 공제해야 한다는 취지로 사건을 서울고법으로 되돌려보냈다(2021다250285).

대법원은 종전의 대법원 판결(2014다232784, 2006다87453 등)을 인용, "사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"고 전제하고, "따라서 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 밝혔다.

이어 "계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비하여 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 지적하고, "피고와 공급계약을 체결한 A 또는 아파트를 공급받기 위해 공급계약을 체결하는 사람들로서는 공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다 할 것이고, 이는 이 사건 공급계약서와 달리 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지"라고 밝혔다.

공급계약에 있는 위약금 조항은 설명의무의 대상이 아니므로, 대한토지신탁이 위약금 조항에 대해 설명하지 않았더라도 위약금 조항은 유효하다는 것이다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)