대법원 제3부(주심 노정희 대법관)는 2월 23일 명도세대 입주자 8명이 우선 분양전환권이 있다고 주장하며 이 아파트의 임대사업자 지위를 승계한 J산업을 상대로 "분양전환가격을 지급받음과 동시에 각 임대주택에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라"며 낸 소송의 상고심(2020다239823)에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고, "우선 분양전환권을 인정할 수 없다"는 원고 패소 취지로 사건을 서울고법으로 되돌려보냈다. J산업은 2017년 11월 이 아파트의 임대사업자로부터 아파트를 매수하면서 임대사업자 지위를 승계했으며, 2018년 3월 광양시장으로부터 분양전환승인을 받았다.

대법원은 "구 임대주택법과 구 주택공급규칙 등 관계법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 한다"고 전제하고, "이는 공공건설 임대주택은 공공의 재원이 투입된 임대주택(구 임대주택법 제2조 제2호의2 참조)으로서 주거를 안정시킬 필요가 시급한 무주택세대구성원을 대상으로 공급하되, 공개모집절차 등을 통하여 무주택세대구성원에게 균등한 입주 기회를 부여하였으나 그러고도 남은 공공건설임대주택이 있는 경우에 한하여 무주택세대구성원이 아닌 자도 공공건설임대주택에 입주할 수 있도록 하겠다는 취지로 봄이 타당하다"고 밝혔다.

이어 "위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때, 원심과 같이 '주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우'에는 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다"며 "원심의 해석은 법령상 근거가 없을 뿐만 아니라, 그 해석과 같은 예외를 인정한다면 임대사업자가 임의로 공공건설임대주택을 무주택세대구성원이 아닌 사람에게 우선 공급할 수 있게 하여 무주택세대구성원이 공공건설임대주택을 공급받고 우선 분양전환을 받을 기회를 박탈하는 결과를 가져올 수 있고, 우선 분양전환 대상 해당 여부를 불명확한 요건에 의존하게 하여 관련된 법률관계의 안정을 해칠 수 있다"고 밝혔다. 항소심 재판부는 이에 앞서 예외적으로 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집절차 등을 생략하고 바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있고, 그 경우에도 선착순으로 선정한 입주자로서 우선 분양전환의 대상이 된다고 판단했다.

대법원은 "따라서 원고들이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정되었음을 이유로 우선 분양전환 대상이라고 주장하는 이 사건에서 원심으로서는 원고들이 구 주택공급규칙 제10조 제6항이 정한 절차와 요건에 따라 입주자로 선정되었는지 여부를 가렸어야 했다"며 "이와 달리 원고들이 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 입주자로 선정되었는지에 관하여는 아무런 심리를 하지 아니한 채 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 되는 예외에 해당한다고 판단한 원심에는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 정한 임대주택사업자의 우선 분양전환 의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다"고 판시했다.

법무법인 광장이 1심부터 J산업을 대리했다. 원고들은 법무법인 동인이 항소심부터 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)