한국토지주택공사가 공공임대아파트 임차인의 아들이 주택을 소유하고 있다는 이유로 이 임차인의 분양전환 청약을 거절한 것은 적법하다는 판결이 나왔다. 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 우선 분양전환 대상자인 '무주택자인 임차인'은 '임차인 본인뿐만 아니라 임차인이 속한 세대의 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 임차인'을 의미한다는 이유다.
서울고법 민사13부(재판장 강민구 부장판사)는 6월 24일 고양시 덕양구에 있는 공공임대아파트(전용면적 85㎡ 이하)의 임차인 A씨가 "분양전환 계약 청약에 대한 승낙의 의사표시를 하라"며 한국토지주택공사를 상대로 낸 소송의 항소심(2022나2005251)에서 이같이 판시, A씨의 항소를 기각, 1심과 마찬가지로 원고 패소 판결했다.
A씨는 2013년 8월 한국토지주택공사와 임대의무기간 10년인 임대차계약을 맺고 공공임대아파트에 입주한 후 임대차계약을 수차례 갱신해오면서 계속 거주해오다가, 한국토지주택공사가 이 아파트의 임차인들에게 2020년 10월 5일부터 2021년 10월 5일까지 분양전환 계약 체결을 진행할 예정이라는 취지의 안내를 하자, 한국토지주택공사에 살고 있는 임대아파트를 2억 8,400만원에 매수하겠다는 내용으로 분양전환 계약을 청약했다. 그러나 한국토지주택공사가 '공공주택 특별법 등 관련 법령과 임대차계약상 우선 분양전환 대상자로서 무주택자인 임차인은 임차인 본인뿐만 아니라 임차인이 속한 세대의 세대원 전원이 무주택자인 임차인을 의미하는데, A씨가 속한 세대의 세대원으로서 A씨의 아들이 주택을 소유하고 있다'는 이유로 A씨의 청약을 거절하자, A씨가 소송을 냈다.
공공주택 특별법 50조의3 1항은 "공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환하여야 한다"고 규정하고, 같은 항 제1호 가목에서 분양전환 시점에 해당 임대주택에서 거주하고 있는 임차인으로서 '입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우'를 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다.
재판부는 대법원 판결(2014다75462)을 인용, "구 임대주택법의 입법 목적, 관련 법령 및 구 주택공급에 관한 규칙의 규정 내용 등에 비추어 보면, 구 임대주택법 및 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 '무주택세대주' 또는 '무주택세대구성원'으로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 정한 '무주택자인 임차인'은 '임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인'을 의미한다고 해석함이 타당하다"고 전제하고, "구 임대주택법이 전부개정되면서 종전에 구 임대주택법에서 규정하던 공공건설임대주택의 공급 기준, 우선 분양전환 등 공공건설임대주택에 관한 제반 사항을 공공주택 특별법에 이관하여 규정하게 된 것이고, 우선 분양전환 대상자에 관한 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 각 호의 규정은 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호의 규정과 그 취지, 문언, 규정 형식 등에서 본질적으로 다르다고 보기 어려운 점, 공공주택 특별법 및 관련 법령에서도 구 임대주택법 및 관련 법령에서와 마찬가지로 공공임대주택의 공급 대상을 원칙적으로 '무주택세대구성원'으로 엄격히 한정하면서 입주자 본인뿐만 아니라 그 세대에 속한 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 임대기간 만료 전에 공공주택사업자에게 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 가목의 '무주택자인 임차인'은 무주택세대구성원으로서 임차인 본인뿐만 아니라 임차인이 속한 세대의 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 임차인을 의미한다고 봄이 상당하다"고 밝혔다. 원고의 청구는 이유 없다는 것이다.
A씨는 "아들이 주택을 명의신탁 받은 것이어서 이를 실제 소유하고 있지 않다"고 주장했다.
재판부는 그러나 "관할 구청장으로부터 2019. 12. 31. 검인받은 (아들의) 주택에 관한 2019. 9. 28.자 분양계약서에는 원고의 아들이 매수인으로 기재되어 있고, 원고의 아들은 이 주택에 관하여 2019. 9. 28. 매매를 원인으로 2019. 12. 31. 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있는데, 원고가 주장하는 사정과 그 제출한 증거만으로는 원고의 아들이 이를 명의신탁 받은 것이라고 인정하기 부족하다"고 밝혔다. 또 "무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 서민의 주거생활 안정을 도모하려는 공공건설임대주택 공급제도의 취지와 부동산을 명의신탁한 경우 대외적 관계에서는 등기명의자인 수탁자에게 소유권이 귀속되는 것인 점(대법원 1997. 10. 10. 선고 96다38896 판결 등 참조) 등에 비추어 보면, 설령 원고의 주장과 같은 명의신탁이 인정된다고 하더라도, 원고가 피고와의 공공건설임대주택에 관한 분양전환 법률관계에서 위와 같은 명의신탁관계를 내세워 우선 분양전환 대상자로서 무주택자에 해당함을 주장할 수 없다고 봄이 타당하다"며 받아들이지 않았다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
