신축 · 분양한 아파트의 하자 여부를 판단하는 기준은 착공도면일까 아니면 준공도면일까.
서울중앙지법 민사23부(재판장 강병훈 부장판사)는 2월 14일 대전 중구에 있는 아파트 18개동 1152세대 및 부대복리시설을 신축 · 분양한 D주택재개발정비사업조합이 "아파트의 하자로 인한 손해를 배상하라"며 시공사인 GS건설을 상대로 낸 소송(2016가합535109)에서 원, 피고가 설계변경에 합의했다는 증거가 없다며 착공도면이 기준이라고 판시, "GS건설은 D조합에 28억 7200여만원을 지급하라"고 판결했다. GS건설에 75%의 책임을 인정한 결과로, 법무법인 센트로가 D조합을, GS건설은 법무법인 지평이 대리했다.
GS건설은 D조합과 아파트 신축공사에 관한 도급계약을 체결하고 2011년 4월 공사를 착공, 2년 5개월 뒤인 2013년 9월 준공인가를 받았다. 그러나 D조합이 "GS건설이 도급계약의 내용에 포함된 사업참여제안서와 착공도면 즉, 도급계약 체결 당시의 기본설계도면인 사업계획승인변경도면 및 이를 구체화한 실시설계도면에 따라 시공해야 할 의무가 있음에도 이를 위반해 임의로 시공항목을 누락하거나 축소 · 변경시공하는 등 하향시공을 하여 하자가 발생했으므로, 이 부분 채무불이행 또는 하자담보책임에 따른 손해배상책임이 있다"며 GS건설을 상대로 54억 1500여만원의 손해배상을 요구하는 소송을 냈다. D조합은 이외에도 "준공도면, 관련 법규, 시방서 등에 반하여 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실하게 시공 또는 변경시공함으로써 하자가 발생했다"고 주장했다.
이에 대해 GS건설은 "착공도면은 미완성 내지 불확정 단계의 도면에 불과하고 사용승인 내지 사용검사로서 확정된 준공도면만이 하자 판단의 기준이 되어야 한다"며 "최종 승인된 준공도면에 따라 아파트 신축공사를 완료한 이상 사업참여제안서나 착공도면과 달리 시공하였다고 하더라도 이로 인한 채무불이책임이나 하자담보책임을 부담하지는 않는다"고 맞섰다.
재판부에 따르면, (원고와 피고가 맺은) 도급계약은, 피고의 공사 범위를 원고가 제공한 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 사업시행계획서상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축공사로 정하고 있고(2조 1항), 피고의 공사기준은 관할 지방자치단체장으로부터 인가된 사업계획 설계도서에 의하도록 정하고 있고, 마감재는 피고가 제출한 사업참여제안서 및 동등의 견본주택 마감재와 동등 이상의 자재를 사용하도록 정하고 있으며(24조), 총 공사비는 사업승인권자가 인가한 건축연면적에 약정한 제곱미터(㎡)당 단가를 곱한 금액으로 정하고 있고(7조 1항), 피고에게 불가피한 사유가 있는 경우 원고에게 공사변경을 요구하거나 원고와 협의하여 공사를 변경할 수 있도록 정하고 있다(31조).
재판부는 "위와 같은 도급계약의 내용을 종합하여 보면, 이 사건 도급계약이 정한 공사대금과 직접적 대가관계에 있는 피고의 시공의무는 적법한 설계변경에 따라 설계도면이 변경되지 않는 한 도급계약의 내용이 된 사업참여제안서 및 착공도면(사업계획승인도면)을 기준으로 그 범위가 정해진다고 할 것인데, 원고가 주장하는 하향시공 항목에 관하여 원고와 피고가 설계변경에 합의하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고는 사업참여제안서 및 착공도면과 달리 시공한 부분에 대하여 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 부담한다"고 밝혔다.
재판부는 또 "피고가 이 아파트를 건축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 설계도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공을 함으로써 아파트에 균열, 누수, 방화문 성능불량 등의 하자가 발생하였다"며 "피고는 수급인으로서 도급인인 원고에게 아파트의 하자보수에 갈음한 손해배상책임이 있다"고 판시했다.
GS건설은 하향시공에 따른 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 착공도면 기준으로 상향시공한 공사비가 36억 9100여만원에 이른다며 원고가 구하는 손해배상액을 초과한다고 주장했다.
재판부는 그러나 "위와 같은 변경시공 및 그에 따른 계약금액조정에 관하여 원고와 피고 사이에 합의가 이루어졌다고 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 원고와 피고 사이에 변경시공에 관하여 합의가 이루어지지 않은 이상 원고가 추가 대가를 지급하면서까지 상향시공으로 인한 이익을 누릴 의사가 있었다고 보기는 어려우므로, 이러한 경우에까지 상향시공에 따른 시공비 차액을 하자보수비용에서 공제하는 등으로 그 이익 부분에 대한 반환의무를 인정한다면 원고는 자신의 의사와는 상관없는 의외의 지출을 강요받는 결과가 되어 부당하다"고 지적하고, "따라서 피고가 상향시공을 이유로 그 공사대금의 차액 상당을 원고에게 반환청구하거나, 그 금액 상당을 하자보수비에서 공제할 수는 없다"고 받아들이지 않았다.
재판부는 그 대신 "피고가 착공도면 기준으로 상향시공한 공사비가 원고가 구하는 손해배상액을 초과한다는 사정은 책임제한 단계에서 참작하기로 한다"고 밝혔다.
재판부는 아파트에 대한 중공인가일인 2013. 9. 24.로부터 감정이 시행된 2017. 1.경까지 약 3년 4개월이 경과하여 위 기간 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 아파트에 발생한 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 아파트 입주자들의 사용 · 관리상 잘못으로 인하여 아파트의 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점, 감정인이 착공도면 대비 상향시공된 것으로 인정한 항목의 시공비 차액 합계액이 상당한 금액에 이르는 점 등을 종합해 피고의 책임을 75%로 제한했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
