오피스텔 임대인이 임차인에게 임대차계약에서 특약사항으로 정한 바닥 난방공사 대신 카펫 설치 등 다른 대안을 제시하고, 임차인이 '바닥 공사는 안되는 거냐'고 묻는 문자에 즉시 답하지 않았다고 하더라도 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 단정해선 안 된다는 대법원 판결이 나왔다. 임차인이 계약을 해제할 수 없다는 취지다.

대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 7월 15일 수원시 영통구에 있는 오피스텔의 임차인인 A씨가 "임대인 B씨가 바닥 난방공사를 이행하지 않겠다는 이행거절의사를 분명히 하여 임대차계약을 해제했으니 계약금을 반환하고 손해를 배상하라"며 임대인 B를 상대로 낸 소송의 상고심(2018다214210)에서 이같이 판시, 원고 승소 판결한 원심을 깨고, 원고 패소 취지로 사건을 수원지법으로 되돌려보냈다.

A는 2016년 3월 25일 B로부터 오피스텔(전용면적 105.96㎡)을 2016년 4월 22일부터 2018년 4월 21일까지 2년간 임차하는 계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 B에게 지급했다. 계약에는 '계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 내용이 있었고, 특약사항으로 '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅방식으로 임차인은 바닥 난방을 원하므로, 임대인은 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일(2016. 4. 22.) 전까지 완료하여 입주에 지장이 없도록 하여야 한다'고 정했다.

B는 그러나 2016년 4월 5일과 6일 A에게 전화를 걸어 바닥 난방공사의 위법성과 공사의 어려움 등을 설명하며, 바닥 난방공사 대신에 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사를 하는 것으로 하자고 설득했으나, A는 4월 6일 B에게 '최종적으로 바닥 공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라고 확인 문자를 보내고, B가 즉답을 하지 않자 같은 날 B에게 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보낸 뒤, B를 상대로 계약금 2,000만원과 손해배상금을 합한 4,000만원을 청구하는 소송을 냈다. B는 이로부터 14일 지난 4월 20일 A에게 임대차계약에서 정한 바닥 난방공사를 실시 중에 있다며 입주예정일인 4월 22일까지는 지장 없이 공사를 완료할 수 있고 입주예정일에 입주하라는 내용증명을 보냈다.

이 사건의 쟁점은 민법 544조에 따라 최고 없이 계약을 해제할 수 있는 요건으로서 피고의 이행거절이 있었는지 여부.

대법원은 먼저 "이행거절로 인한 계약해제의 경우에는 채권자의 최고도 필요하지 않고 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공도 필요하지 않아, 이행지체를 이유로 한 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있으므로, 이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다"며 "명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 한다"고 밝혔다.

이어 "원고와 피고가 2016. 4. 5.과 4. 6. 나눈 대화를 살펴보면, 피고가 원고에게 바닥 난방공사의 위법성과 공사의 어려움 등을 강조하며 다른 대안을 제시하고 있기는 하지만 원고가 최종적으로 다른 대안을 채택하지 않을 경우에도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현한 부분은 찾기 어렵고, 원고는 2016. 4. 6. 피고에게 '최종적으로 바닥 공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라고 확인 문자를 보낸 직후 곧바로 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 피고에게 보냈는데, 원고가 확인 문자를 보내고 다시 해제통보를 하기 전까지 짧은 시간 동안, 피고가 확인 문자에 대해 즉시 답변을 하지 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고 피고에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니라는 점에 비추어 보면, 이러한 사정만으로 피고가 원고에게 바닥 난방공사에 관하여 이행거절의 의사를 표시한 것이라고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 대법원에 따르면, 피고는 원고로부터 위와 같은 확인 문자를 받고 이틀 후인 2016. 4. 8. 인터리어 업체에 바닥 난방공사를 의뢰하였고, 주민동의를 받아 2016. 4. 11.∼4. 18. 사이에 바닥 난방공사를 마쳤으며, 2016. 4. 20. 그 사실을 원고에게 알렸다.

대법원은 "계약 당시나 그 후의 이러한 사정을 종합하면, 피고가 원고에게 바닥 난방공사를 대신할 다른 대안을 채택할 것을 설득하였다거나 원고가 보낸 확인 문자에 대하여 피고가 즉시 답변을 하지 않았다고 하더라도, 그것만으로 피고에게 바닥 난방공사 이행에 관한 거절의사가 분명하게 인정된다고 할 수 없다"며 "그런데도 피고에게 이행거절의 의사가 있었다고 판단한 원심에는 이행거절에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 있다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)