최근 다음과 같은 질의를 받았습니다. 임차인이 전 주인 측으로부터 받을 유익비가 있다며 건물을 안 내주고 버티면서 상가를 경매로 낙찰받은 경락인에게 임료도 내지 않고 있으니, 어찌해야 하느냐는 것입니다. 짚어볼 대목들을 따져 보았습니다.

1. 임의로 지급하는 방안

우선 경락인이 이를 임의로 대신 지급함은 자유입니다. 나중에 대위변제자로서 전 주인에게 구상하는 권리가 생기므로 임차인의 주장을 인정하여 유익비를 지급하여 명도받음은 자유입니다. 실제 전 주인에게 구상하는 것은 여의치 않은 상황이 대부분일 것입니다.

2. 임차인에게 비용상환청구권이 있기는 한가?

비용상환청구권은 강행규정이 아닙니다. 따라서 먼저 전주와의 계약서를 보여 달라고 하여야 합니다. 상가 임대차 계약서에는 원상회복 약정, 시설 포기 문구가 들어가는 경우가 대부분이고, 이는 유익비상환청구권 포기 문구로 해석하는 건이 판례입니다.

3. 비용상환청구권은 승계되는가?

계약서에 이같은 문구도 없어 임차인에게 비용상환청구권이 있는 경우라면 질의에서와 같은 명도거부는 합법입니다. 유치권은 경매에도 소멸하지 않고 오히려 민사집행법엔 경락인이 유치권자에게 변제하여야 할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 상환청구권은 임대차 종료시 임대인을 상대로 발생하는 것으로 보므로 억울하더라도 경락인이 지불하여야 합니다.

4. 대처방안은?

임차인이 임대료를 내지 않고 버티고 있는 상황이라면 명도소송을 제기하여 임대료 채권과 유익비상환청구권 간에 상계를 하여 임차인이 갖는 유치권을 소멸시킬 수 있습니다. 그러지 않고 유익비가 있다고 하면서 증빙을 제시하면서 임대료는 매달 내는 임차인이라면 명도를 안 할 권리가 있으므로 경락인이 양보하여야 합니다.

5. 결론

상가 임차인이 이같은 권리행사를 할 경우 경락인은 타격을 받게 되므로 이 문제에 대해서는 입찰단계에서 부터 미리 대비해야 손실을 방지할 수 있습니다.

문의 (02)595-7121

법무법인 세창 주진태 변호사(jtjoo@sechanglaw.com)

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