[부동산] "분양가상한액 '택지비' 산정시 선납할인금 공제 불요"
[부동산] "분양가상한액 '택지비' 산정시 선납할인금 공제 불요"
  • 기사출고 2024.06.19 17:25
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[서울중앙지법] "주택법상 '택지 공급가격'은 매매대금 의미"

분양가상한제가 적용되는 지역에서 아파트를 짓는 경우, 주택건설사업자는 분양가상한액 이하로 주택을 공급해야 한다. 이와 관련, 주택건설사업자가 공공택지를 매입하는 과정에서 택지대금의 선납을 통해 할인을 받은 경우 선납할인금은 분양가상한액의 구성요소인 택지비에서 공제하지 않아도 된다는 판결이 나왔다. '선납할인금을 제외한 실제 납부금액을 기준으로 택지비를 산정하여야 한다'는 기존 판결과 다른 취지의 주택건설사업자에게 유리한 판결이다.

서울중앙지법 민사36부(재판장 황순현 부장판사)는 6월 12일 고양시 덕양구 고양삼송지구에 신축된 아파트를 분양받은 입주자들이 "선납할인금을 공제하지 않고 공급대금을 기준으로 택지비를 산정해 분양가상한제를 위반했으니 부당이득을 반환하라"며 A건설사를 상대로 낸 소송(2022가합548076)에서 이같이 판시, 원고들의 청구를 모두 기각했다. 

A사는 고양삼송지구에 있는 대지 45,339.2㎡에 대한 한국토지주택공사(LH)의 공동주택용지 매각공고에서 당첨자로 선정되어 2014년 2월 LH와 이 토지를 1,123억 9,000여만원에 매수하는 매매계약을 체결하고, 계약에서 정한 각 할부금 납부일보다 미리 LH에 매매대금을 납부해 총 154억 9,100여만원의 할인을 받아 968억 9,900여만원을 납부했다.

A사는 이어 이 토지에 아파트를 신축 · 분양하는 주택건설사업계획을 승인받아 2015년 10월경 고양시 분양가심사위원회에 아파트의 분양가 심사를 신청하면서 택지비를 1,109억 31,425,975원(토지 매매계약상 매매대금 1,123억 90,820,000원에 주거면적의 대지비율 98.7015%를 적용한 금액)으로 기재했다. 해당 아파트는 주택법에 따라 분양가상한제의 적용을 받는 공동주택이었고, 고양시 분양가심사위원회는 A사가 신청한 택지공급가격 등을 그대로 인정하고 이 아파트의 분양가격(분양가상한액)을 합계 2,953억 87,491,848원으로 의결, 고양시장이 입주자모집을 승인했다.

재판부는 "택지개발촉진법상의 공급가격결정기준에 의하면 구 주택법상의 '택지의 공급가격'은 사업시행자가 미리 결정하여 공고한 공급가격을 의미한다고 봄이 상당하다"며 "구 주택법 38조의2 3항 1호의 '택지의 공급가격'이란 피고가 한국토지주택공사에 실제로 납부한 금액이 아니라, 이 사건 매매계약상의 매매대금이라고 해석하는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 "선납할인은 매매대금의 현가(현가)를 유지하는 범위 내에서 납부일에 따라 금융이자 상당액을 가감하는 대금지급방법 중 하나에 불과하다"고 밝혔다.

재판부는 또 "공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙의 분양가격 공시규정은 '택지의 공급가격'을 피고가 실제로 납부한 금액을 의미한다고 볼 근거가 되기 어렵다"며 "분양가 산정규칙의 '택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격'을 '사업주체가 실제로 납부한 매매대금'으로 해석하는 것은 주택법령의 체계적 해석상 문언이 가지는 통상적 의미를 벗어나며, 오히려 위 문언은 '공동주택의 수분양자들이 분양받은 대지면적에 상응하는 택지의 공급가격'이라고 해석된다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

재판부는 원고들이 주장한, '구 임대주택법상 공공건설임대주택의 분양전환가격을 구성하는 택지비 산정시 선납할인금을 공제하여야 한다'는 대법원 판례의 법리는 주택법상 분양가상한제엔 그대로 통용될 수 없다고 보았다.

피고 측을 대리해 승소한 법무법인 세종의 김창화 변호사는 "이번 판결은 '분양가상한액 산정을 위한 택지비 반영을 함에 있어 선납할인금을 제외한 실제 납부금액을 택지비로 산정하여야 한다'는 기존의 법원 판결을 뒤집은 첫 번째 판결"이라며 "택지비 산정기준에 관하여 주택법 및 관련법령의 문언, 분양가상한제의 취지와 목적에 부합하는 해석을 하였다는 점에서 큰 의의를 가진다"고 말했다. 또 "주택건설사업자들은 그동안 국토교통부의 분양가심사 업무매뉴얼 등을 신뢰하여 금융비용 부담을 감수하고 택지매금을 선납하였음에고 불구하고, 기존의 판결로 인해 선납할인금 상당을 부당이득으로 수분양자들에게 반환하여야 함에 따라 막대한 손실을 부담해야 하는 불합리한 상황에 있었는데, 이번 판결을 통해 주택건설사업자들의 정당한 신뢰가 보호받을 수 있게 되었다는 점에서 현실적이 이익도 크다"고 강조했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)