서울 동대문구에 있는 1층짜리 근린생활시설 건물의 소유자인 A는 2011년 8월 3일 GS25 편의점을 운영하는 GS리테일에게 이 건물 점포를 임대차보증금 4,000만원, 월 차임 150만원(부가가치세 별도), 임대차기간 2011. 8. 3.부터 2016. 8. 2.까지 5년간으로 정하여 임대하고, GS리테일에게 전세권설정등기를 마쳐 주었다. GS리테일은 위 임대차계약을 체결하면서 이 점포에서 할인마트를 운영해온 종전 임차인에게 권리금으로 5,000만원을 지급하고, 이 점포에 GS25 편의점을 개설해 직영점으로 운영했다. A와 GS리테일은 위 임대차계약을 묵시적으로 갱신해 오다가 2019년 11월 임대차보증금을 4,000만원, 월차임을 220만원, 임대차기간을 2019. 8. 3.부터 2022. 8. 2.까지로 정한 임대차계약서를 다시 작성했으며, GS리테일은 2016년 10월 C와 이 편의점에 대한 가맹계약을 체결하고, 그 무렵부터 C로 하여금 독립된 가맹점사업자(가맹점경영주)의 지위에서 편의점을 위탁경영하도록 했다.

A는 임대차계약기간 만료 약 3개월 전인 2022년 4월 29일 내용증명우편을 통해 GS리테일에게 임대차계약 갱신 거절을 통지하면서 2022. 8. 2. 계약만료일까지 점포를 원상복구하여 인도해 줄 것을 요청했다. 그러자 GS리테일은 주변 시세에 맞추어 차임을 인상해줄 용의가 있다는 의사표시와 함께 재계약을 요청하면서, 만일 재계약이 불가능하다면 상가임대차법 10조의4 권리금 회수기회 보호 조항에 따라 GS리테일이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 그러나 A는 '최초 임대차계약서 특약사항에 따라 GS리테일은 A에게 권리금을 요구할 수 없고, 또한 GS리테일은 대기업으로서 권리금 요구의 주체가 될 수 없다'며 GS리테일의 요청을 거절했다.

A와 GS리테일이 맺은 최초 임대차계약서의 특약사항엔 '임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다'는 내용이 들어 있다. GS리테일은 A에게 다시 임대차 재계약 또는 보상금 지급을 요청했으나 A로부터 회신이 없자, 2022년 8월 1일 이 편의점에서 위탁경영 방식으로 가맹점을 운영하던 C와 권리금을 5,000만원으로 정한 권리금 계약을 체결하고, A에게 신규임차인 대상자인 C의 연락처와 권리매매계약서 사본을 전달하며 신규 임대차계약의 체결을 요청했다. 그러나 A는 이에 대해 아무런 대응을 하지 않은 채 GS리테일이 임대차계약기간 만료일인 2022. 8. 2.까지 점포를 인도하지 않자, 곧바로 GS리테일을 상대로 점포를 인도하라며 소송(2022가단5232737)을 냈다. GS리테일은 "A가 정당한 사유 없이 C와의 신규 임대차계약 체결을 거절하여 권리금 회수를 방해했다"며 A를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구하는 맞소송(2022가단5388418)을 냈다.

감정에 따른 이 사건 편의점의 권리금 평가액은 유형재산(급배수시설, 냉난방시설, 바닥시설, 천정시설, 전기배선 시설, 전기조명 시설, 집기비품 등 설비와 시설) 감정평 가액 25,057,000원, 무형재산 감정평가액 13,402,000원을 합한 38,459,000원이다. 

서울중앙지법 김상근 판사는 8월 8일 "GS리테일은 A로부터 4,000만원을 지급받음과 동시에 A에게 점포를 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라"고 판결했다. GS리테일의 반소 청구는, "이 사건 점포는 상가임대차법 제10조의5 제1호 및 유통산업발전법 제2조 제4호 나목 및 다목의 '준대규모점포'에 해당하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다"며 기각했다. 

김 판사는 또 피고 측의 급배수시설과 냉난방시설 등 부속시설물 매매대금 평가액 6,187,000원과 천정공사, 바닥공사, 벽공사 등에 따른 건물가치 증가액 즉, 유익비 지급청구와 이에 따른 동시이행항변도 받아들이지 않았다. 김 판사는 "부속시설물은 피고가 편의점 운영이라는 자신의 특수목적에 사용하기 위하여 설치한 시설로서 매수청구의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다고 봄이 상당하고, 피고가 하였다고 하는 천정공사, 바닥공사, 벽공사 등의 이 사건 점포의 내부시설공사도 피고가 자신의 특수목적인 편의점을 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것일 뿐 그로 인하여 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 비용은 원고가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다"고 밝혔다.

김 판사는 "피고는 GS25 편의점 사업과 관련하여 가맹사업법에서 정한 가맹본부의 지위에 있으면서, 피고가 점포를 임차하여 직접 운영하거나 가맹점사업자(가맹점주)에게 위탁 영업을 하도록 하는 직영점 형태와 가맹점사업자가 직접 점포를 임차하여 가맹점 영업을 하는 프랜차이즈형 형태의 가맹사업을 병행하여 운영하고 있다"고 지적하고, "이와 같은 피고의 GS25 편의점 사업 형태는 가맹사업법에서 정한 가맹사업에 해당하는 것은 물론 유통산업발전법 제2조 제6호에서 정한 체인사업에도 해당한다"고 밝혔다.

김 판사는 또 "준대규모점포는 그 운영 주체를 기준으로 하여 설정된 개념으로서 대규모점포를 운영하는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 가목), 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제 4호 나목), 이들 회사가 체인사업 형태로 운영하는 점포(유통산업발전법 제2조 제4호 다목)인 경우를 그 대상으로 하고 있으므로, 구조적 위치적으로 분산되어 있는 각각의 소규모 점포도 준대규모점포의 범위에 포함됨이 명백하다"며 "따라서 준대규모점포의 경우에는 준대규모점포의 범위에 포함되는 어느 한 소규모 점포의 전부를 임대차목적물로 하는 경우에도 상가임대차법 제10조의5 제1호의 규정이 적용된다고 봄이 상당하다"고 밝혔다.

김 판사는 "대규모점포 또는 준대규모점포를 구성하는 점포를 일반인이 소유하고 대기업이나 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(독점규제법)상의 상호출자제한기업집단에 속하는 회사가 그 구성 점포를 임차하여 대규모점포 또는 준대규모점포를 개설 · 운영하는 경우에는 경제적 측면이나 협상력의 측면에서 오히려 임대인보다 임차인이 더 우월한 지위에 있는 경우가 일반적이고, 임대차관계에서도 결코 임차인이 불리한 지위에 놓이게 된다고 할 수 없다"고 지적하고, "이러한 점을 감안하면, 대기업 또는 독점규제법상의 상호출자제한기업집단에 속한 어느 회사가 상가임대차법 제10조의5 제1호, 유통산업발전법 제2조에서 규정하고 있는 대규모점포 또는 준대규모점포를 개설 · 운영하기 위하여 그 구성 부분의 전부 또는 일부인 상가건물을 임차하는 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외된다고 해석함이 상당하다"고 밝혔다. GS리테일은 GS그룹의 계열회사인데, GS와 GS리테일을 포함한 GS그룹의 계열회사는 독점규제법 31조에 따라 공정거래위원회에 의해 상호출자제한기업집단으로 지정되어 있다.

법무법인 티와이로이어스가 A를 대리했다. GS리테일은 법무법인 파트원이 대리했다. GS리테일은 1심 판결에 불복해 항소했다. 

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)