살고 있던 주택을 팔고 대체주택을 매수하는 과정에서 23일간 주택 3채를 소유한 사람에게 양도소득세 중과세율을 적용한 것은 위법하다는 판결이 나왔다.

A씨는 1985년 서울 마포구에 있는 벽돌조 기와지붕의 2층 주택을 취득해 보유하다가 주택 취득 후 23년 후인 2018년 4월 19일 22억 4,000만원에 양도하고, 이 주택이 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다고 보아 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 장기보유특별공제와 기본세율을 적용해 양도소득세 6,400여만원을 납부했다. 이 주택의 양도 당시 A씨의 배우자는 양도 27일 전인 3월 23일 광명시에 있는 아파트를 취득해 장기임대주택으로 등록하여 소유하고 있었고, A씨는 나흘 후인 3월 27일 대체주택인 서울 마포구에 있는 아파트를 8억원에 취득해 주택 양도일인 4월 19일부터 그곳에서 거주했다.

그러나 마포세무서가 2021년 6월 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고, 일반세율에 20% 가산한 중과세율을 적용해 가산세 포함 2018년 귀속 양도소득세 8억 1,300여만원을 부과, A씨가 이에 불복해 이의신청을 거쳐 조세심판원에 심판청구를 했으나 기각되었다. 이후 A씨가 2022년 5월 사망, A씨의 배우자와 자녀들이 마포세무서장을 상대로 2018년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소하라며 소송(2022구합69513)을 냈다.

서울행정법원 제2부(재판장 신명희 부장판사)는 3월 30일 "양도소득세 중과세율 적용은 위법하다"며 "8억 1,300여만원의 양도세 처분을 취소하라"고 원고 승소 판결했다. 안원용, 박병엽 변호사가 원고들을 대리했다.

재판부는 대법원 판결(2010두27806 등)을 인용, "투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정 을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택 거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다"고 전제하고, "이 사건 양도는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우이므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다"고 밝혔다.

재판부는 "A는 마포의 2층 주택(이 사건 주택)을 양도한 2018. 4. 19. 당일 대체주택으로 전입하였으므로, 이 사건 주택을 양도하고 대체주택을 취득한 데에 거주 이전 목적 이외에 부동산의 투기 목적 등 다른 목적이 있었다고 볼 만한 사정이 없다"고 지적했다.

재판부는 또 "A는 약 3개월의 단기간 동안 마포 주택의 양도와 대체주택 등의 취득을 진행하는 과정에서 마포 주택의 양도가 선행되었기 때문에 마포 주택의 잔금일자를 3개월 후로 미리 정하였고, 대금 및 이사 시기 등 조건이 맞는 대체주택을 매수하면서 매도인측과의 협의를 거쳐 마포 주택의 양도대금이 모두 지급되기 전인 2019. 3. 27.을 잔금지급일로 정한 것으로 보인다"고 지적하고, "그로 인하여 장기임대주택인 이 사건 임대주택 외에 마포의 주택과 대체주택의 소유권을 함께 보유하였던 기간이 23일(2019. 3. 27.부터 2019. 4. 19.까지) 발생하였다고 하더라도, 이는 거주 이전 목적의 주택 매매거래의 현실 등에 비추어 흔히 발생할 수 있는 경우로서 일시적이라고 볼 수 있음이 분명하다"고 밝혔다.

재판부는 또 "1세대 3주택 이상 주택의 양도에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 규정의 취지가 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하기 위함인 점에 비추어 보면, 종전주택인 이 사건 주택과 장기임대주택인 이 사건 임대주택을 보유하게 된 A씨 세대가 거주예정인 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 그 기간은 이 사건 주택을 보유한 약 32년 기간 중 23일에 불과하고, 그마저도 이 사건 주택의 양도대금으로 이 사건 임대주택과 대체주택을 취득하는 과정 중에 발생한 것이어서 특별히 투기 목적을 찾아보기 어려우므로, 이러한 경우에까지 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과하는 것은 위 규정 취지에도 부합하지 아니하다"고 밝혔다.

피고는 "대법원 판례에서 인정되는 '1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도'로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기 위해서는 계약상대방의 요구에 따라 주택의 양도 순서가 바뀌었다거나 피할 수 없는 제약이 존재하는 등의 특별한 사정이 있어야 하는데, 원고의 경우 이 사건 주택을 먼저 양도하고 그 잔금을 받아 대체주택을 취득하는 등으로 일시적으로 3주택자가 되는 것을 회피할 수 있는 방법이 존재하였으므로 특별한 사정을 인정할 수 없다"고 주장했다.

재판부는 그러나 "이 사건에서 그와 같은 정도로 특별한 사정을 제한한다면 장기임대주택 외에는 사실상 실거주하는 종전주택을 양도하고 대체주택을 취득하는 과정에 있는 국민의 거주이전의 자유를 지나치게 제약하는 것이 되어 부당하다"며 받아들이지 않았다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)