구 상가건물 임대차보호법 시행 당시 상가 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 임차인이 신규 임차인이 되려는 사람과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선했는데도, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절해 권리금을 회수하지 못했다면, 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상해야 한다는 것으로, 임차인의 권리를 보다 두텁게 보장한 판결이다. 현행법은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 늘렸다.

대법원 제3부(주심 노태악 대법관)는 9월 3일 상가건물 소유주인 임대인 홍 모씨가 "상가를 인도하라"며 임차인 김 모씨를 상대로 낸 소송과 김씨가 "보증금 2,000만원과 권리금을 회수하지 못해 입은 손해액 5,000만원을 지급하라"며 낸 소송의 상고심(2018다252441, 252458)에서 이같이 판시, 원고는 권리금 상당액도 손해배상하라는 취지로 사건을 수원지법으로 되돌려보냈다. 법무법인 혜안이 1심부터 피고 측을 대리했다.

홍씨는 2015년 5월 김씨가 임차해 음식점을 운영하던 상가를 매수하고 소유권이전등기를 마친 후, 2016년 1월 무렵 김씨에게 임대차계약을 종료한다고 통지했다. 김씨는 1990년 1월부터 이 상가에서 음식점을 운영해 오다가 1995년 1월 이 상가의 소유권을 취득했으나, 2003년 5월 강 모씨에게 상가를 매도한 후 보증금 2,000만원, 월차임 150만원, 계약기간 1년으로 상가를 임차하였고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다. 홍씨는 강씨로부터 상가를 매수한 것이다.

홍씨로부터 임대차 종료 통지를 받은 김씨는 2016년 3월 조 모씨와 이 상가에 관하여 5,000만원의 권리금계약을 체결한 다음 홍씨에게 권리금계약 체결사실을 통보하면서 신규임차인으로 조씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였으나, 홍씨는 자신이 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 김씨의 요구를 거절하고, 상가의 인도와 차임 상당의 부당이득금으로 인도 완료일까지 매월 150만원의 지급을 요구하는 소송을 냈다. 김씨도 보증금 2,000만원의 지급과 권리금 상당액인 5,000만원의 배상을 요구하는 맞소송을 냈다. 1심은 피고의 손을 들어주었으나, 항소심 재판부가 2018년 10월 16일 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은법 10조 2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 피고의 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하자 김씨가 상고했다. 상가임대차법 10조의4 1항은 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 규정하고 있다.

대법원은 "상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"고 밝혔다. 또 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

대법원은 "이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 조씨와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)