고금리 장기화, 공사비 증가 등의 여파로 부동산 파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지는 가운데 법무법인 세종이 4월 22일과 26일 두 차례에 걸쳐 한국사내변호사회와 '부동산 NPL 투자유형과 주요 법적 쟁점' 주제의 세미나를 개최했다. 기업체 관계자 300여명이 방청석을 가득 메운 가운데 법무법인 세종의 여러 변호사가 발표자로 나서 부동산 NPL 투자에 대한 다양한 인사이트를 공유했다.

세종 부동산대체투자그룹 그룹장을 맡고 있는 장경수 변호사는 "국내 부동산 NPL 시장에는 금융기관의 BIS 자기자본 비율 유지 및 부실채권 관리 비용절감의 필요성과 같은 NPL 시장확대 요소와 과거 부동산 경기가 빠르게 회복되었던 학습효과로 인한 매도인, 매수인간 기대 가격 차이와 같은 NPL 시장확대 저지 요소가 공존하고 있는 상황"이라며, "부동산 NPL 관련 법률관계와 투자구조에 대한 면밀한 법률적 분석과 합리적인 밸류에이션(valuation)을 바탕으로 매도인, 매수인이 합의할 수 있는 거래구조를 도출하는 것이 중요하다"고 강조했다. 이어 양형근 변호사가 그러한 거래구조 도출을 위해 참고, 활용할 수 있도록 부동산 NPL 투자유형을 대출채권 양수도, 담보자산의 취득, 출자전환, 추가대출 등으로 구별하여 각 투자유형별 법률관계와 특징에 대해 설명하고, 각 투자유형별로 유의하여야 할 이슈에 대해 소개했다.

이현주 변호사는 또 대부업 등록 이슈, 책임준공확약형 관리형토지신탁과 관련한 법률적 쟁점, 사업시행권/시공권 이전에 따르는 집행 이슈 등 부동산 NPL 투자 과정에서 문제되는 법적 쟁점뿐만 아니라 펀드, 리츠 등 투자 vehicle(투자수단)별 점검 사항에 대하여 설명했다. 양현근, 이현주 변호사의 발표내용을 요약, 소개한다.

1. 부동산 NPL 투자유형과 유의사항

부동산 NPL 투자유형은 그 구조에 따라 크게 대출채권 양수도(Loan Sale), 담보자산의 취득, 출자전환, 추가대출로 나눌 수 있다. 

대출채권 양수도

대출채권 양수도는 '채권양도'와 '담보권(근저당권, 우선수익권 등)의 이전'이 결합된 형태이다. 담보권 중 근저당권의 이전과 관련하여 '피담보채권의 확정' 전후에 따라 이전 방식이 달라지는데, 피담보채권의 확정 전에는 계약양도(양도인, 양수인 및 채무자 3자간 계약) 방식으로, 확정 후에는 확정채권양도(양도인, 양수인 2자간 계약, 채무자에 대하여는 통지, 승낙과 같은 대항요건 충족) 방식으로 근저당권의 이전이 가능하다. 이러한 피담보채권의 확정 사유로는 변제기의 도래, 경매신청, 근저당권 설정자의 확정청구 등이 있다.

한편 대출채권 양수도는 (임의)대위변제 방식과 구별하는 것이 필요한데, (임의)대위변제는 이해관계 없는 제3자가 채권자의 승낙(민법 제480조 제1항), 채무자의 동의(민법 제469조 제2항)를 얻어 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 채무자에 대한 구상권 등을 취득하는 법률행위이다. 기존 채권자가 (임의)대위변제를 통해 상환받을 경우, (기존 채권자가 체결하는 계약이 없기 때문에) 진술 및 보장, 확약, 민법상 담보책임(민법 제579조) 등의 적용을 받지 않는 장점이 있어 기존 채권자가 대출채권 양수도보다 선호하는 방식이다. 다만, 이러한 (임의)대위변제를 통해 변제자가 취득하는 채권과 담보권은 구상권(실투입금액)의 범위에서 행사 가능하므로, 대출채권을 할인매입하는 구조에서는 활용하기 어렵다.

담보자산의 취득

대출채권 양수도 등을 통해 부동산 NPL에 투자하는 목적은 결국 담보자산(부동산)을 취득하는 것인 경우가 많다.

이러한 담보자산의 취득 방식은 크게 경매(근저당권), 공매(신탁 우선수익권)로 구별할 수 있다. 단, 경매, 공매를 통해서는 부동산을 취득하는 것이므로, 개발사업 관련 인허가, 계약 등은 이와 별도로 승계/취득하는 것이 필요하다.

먼저 경매 방식을 살펴보면, 재판예규와 실무상 경매신청서 접수부터 최초 매각기일까지 약 5개월, 그 후 배당기일까지 약 2개월이 소요될 수 있으며, 감정평가에 소요되는 기간 등 구체적인 사정에 따라 기간은 더 소요될 수 있다. 그리고 1회 유찰시마다 최소 1개월 이상 추가 기간이 소요될 수 있다. 이러한 경매를 통해 부동산을 취득한 경우, 불법점유자에 대하여 별도 퇴거소송을 할 필요 없이 부동산인도명령제도를 통해 강제집행을 할 수 있고, 토지거래허가 제한이 적용되지 않는 등 장점이 있다.

다음으로 신탁사 공매 방식을 살펴보면, 신탁사 내규에 따라 공매실행 요청부터 첫 공매기일까지 약 8-10주 정도 소요될 수 있으며, 감정평가에 소요되는 기간 등 구체적인 사정에 따라 기간은 더 소요될 수 있다. 다만, 당일에 여러 공매기일을 진행하는 것이 가능하므로, 유찰로 인해 일정이 지연되는 것은 막을 수 있다. 이러한 신탁사 공매를 통해 부동산을 취득한 경우, 신탁사 등과 절차, 일정을 협의할 수 있는 장점은 있으나, 통상 신탁사가 매도인이 되는 공매 절차에서의 매매계약서에서는 매도인이 진술 및 보장, 확약 등을 전혀 제공하지 않는 경우가 많으므로 이러한 점을 고려할 필요가 있다.

한편 (할인매입 등을 통해 취득한) 대출채권과 낙찰대금 납입채무를 서로 상계하는 방식을 통해 수익성을 확보하면서 용이하게 부동산을 확보하는 것이 담보자산 취득의 핵심적인 사항이다. 그런데 경매의 경우, 차액지급신고 방식을 통해 상계 효과를 얻을 수는 있으나, 만일 채무자, 후순위채권자 등이 상계신청 채권자의 배당액에 이의를 제기할 경우 (그러한 이의 제기에 관한 실체판단은 배당이의의 소라는 별도 절차에서 다루어지며) 일단 채권자는 이의 제기된 금액을 배당기일에 납부하여야 한다(민사집행법 제143조 제3항)는 점을 유의할 필요가 있다. 그리고 신탁사 공매의 경우, 부동산처분금지가처분, 공매절차중지가처분 등이 종종 문제되므로, 이에 대하여도 사전에 대비하는 것이 필요하다.

출자전환

(할인매입 등을 통해 취득한) 대출채권을 상계납입을 통해 지분으로 전환하는 방식도 고려할 수 있다. 법원의 검사인 선임, 감정평가 등 없이 상계납입이라는 간편한 절차를 취하기 위해서는 변제기가 도래한 금전채권이어야 하고, 채권가액이 장부가액을 초과하지 않아야 한다.

출자전환을 통해 주주가 되면 이자제한법상 최고이자율(20%) 제한 등을 받지 않을 수 있고, LTV가 낮아진 만큼 추가 대출을 통해 사업비를 조달할 수 있는 장점이 있다. 단, 특수관계인간 대여금을 출자전환하는 경우(예컨대 모회사의 자회사에 대한 대출채권을 출자전환하는 경우), '부당행위계산의 부인' 이슈를 검토하는 것이 필요하며, 금융기관은 금산법상 출자승인 이슈 때문에 직접 출자전환을 하기는 어렵다는 점은 유의할 필요가 있다.

추가대출

주로 자금이 필요한 부동산개발사업에 후순위 대출을 하는 방식이 많이 이루어지고 있다. 후순위 대출을 통해 단기간에 높은 이자수익을 얻을 수 있는 장점이 있는 반면, 이자제한법상 최고이자율(20%) 제한은 유의할 필요가 있다.

2. 부동산 NPL 투자 관련 주요 법적 쟁점

부동산 NPL 투자와 관련하여 검토가 필요한 법률적 사항들은 각 투자유형별 또는 단계에 따라 상당히 많지만 이하에서는 기본적으로 문제가 될 수 있는 쟁점 몇 가지를 소개한다.

대부업 등록

대출채권을 양수하거나 추가대출을 하는 경우 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률상 대부업 등록 여부에 대한 검토가 필요하다. 금전의 대부를 업으로 하거나 대부업자나 여신금융기관으로부터 대부계약에 따른 채권을 양도받아 추심하는 것을 업으로 하려는 자는 시 · 도지사 또는 금융위원회에 등록하여야 한다.

일회성 투자라 하더라도 다수의 사업장에 대한 대출 또는 수 개의 대출(Syndicated Loan)을 일괄 취득하는 거래의 경우 반복계속성이 인정되어 대부업 등록이 필요할 수 있음에 유의할 필요가 있고, 따라서 이 경우 거래구조에 대한 법률 검토를 받을 필요가 있다. 또한 대부채권을 양수하기 위해서는 양수인이 등록한 대부업자 또는 여신금융기관에 해당되어야 한다. 펀드 또는 유동화전문회사의 경우 양수인 적격이 인정되어 대부채권 양수가 가능하지만, 리츠나 PFV는 대부채권을 양수할 수 없다. 다만, 법정대위변제를 통하여 대부채권을 양수하는 경우에는 금융위원회가 양수인 적격 요건이 필요하지 않다고 해석하고 있다.

대물변제 예약

대출채권을 양수하거나 추가대출 방식으로 자금을 투입하고 담보부동산을 대출원리금 상당액으로 취득하고자 하는 경우 문제될 수 있는 이슈이다. 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못하며, 이에 위반한 약정으로서 차주에 불리한 것은 어떠한 명목이라도 무효(민법 제607조, 제608조)이다. 따라서 후순위 대출약정상 EOD 발생 시 선순위 대출채권 매수 옵션 및 부동산에 대하여 대출원리금 합계액으로 우선매수권을 가지는 방안을 고려하는 경우 또는 담보신탁상 감정평가액보다 낮은 금액으로 수의계약 처분을 통해 부동산을 취득하고자 하는 경우에 유의할 필요가 있다.

책임준공형 관리형토지신탁상 책임준공

책임준공형 관리형토지신탁 방식으로 개발 중인 자산을 취득하거나 이러한 신탁의 우선수익권을 담보로 하는 대출채권을 취득하는 경우, 신탁회사 및 PF 대주간 권리관계를 명확히 파악할 필요가 있다. 시공사가 책임준공을 이행하지 못하게 되면 신탁사가 고유계정자금을 투입하여 책임준공의무를 이행하게 되는데, 이 경우 신탁계약 특약상 자금집행 순서 관련 규정 및 신탁법에 따라 신탁회사의 자금회수가 PF 대출에 우선하는지 여부를 살펴볼 필요가 있다.

그리고 신탁회사가 책임준공의무를 이행하지 못하게 되면 PF 대주들에게 손해배상책임을 부담하게 되는데, 손해배상의 범위가 문제될 수 있다. PF 대주들로서는 대출원리금과 연체이자 전액을 손해배상액 또는 손해배상액의 예정으로 주장하고자 할 것이지만, 시공사의 채무인수 의무와는 달리 손해배상으로 규정된 이상 신탁회사가 당연히 대출원리금 전액을 책임지는 것이 아니라 일반 손해배상 법리에 따라 실제 대주들이 입은 손해로 한정되고, 과실상계, 손익상계 등에 따라 책임이 제한될 수 있어 대주가 대출원리금 전액을 배상받기는 곤란할 수 있다. 이러한 채권을 양수하는 경우 신탁회사가 부담하게 되는 손해배상 및 대주로서 회수할 수 있는 대출원리금의 범위를 잘 따져보아야 한다.

부동산개발업 등록

개발 중인 자산을 취득하거나 시행권을 양수하는 경우 부동산개발업 등록 가부 및 절차에 대하여 검토가 필요하다. 타인에게 공급(타인에게 판매 또는 임대)할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 원칙적으로 부동산개발업의 등록을 하여야 하며, 토지소유자는 등록사업자와 공동으로 부동산개발(지주공동사업방식)을 할 수 있다.

부동산개발업 등록을 하기 위해서는 자본금, 사무실, 상근전문인력 등의 요건이 필요하나, 회사형 펀드(투자회사만 해당되며 투자유한회사 및 신탁형 펀드는 해당되지 않음), 리츠 및 PFV의 경우 상근임직원이 없는 특수목적법인으로서 등록요건을 갖춘 집합투자업자 또는 자산관리회사와 업무위탁계약을 체결하는 경우 부동산개발업 등록이 가능하다.

부동산개발업 등록은 최소한 최초의 인허가 신청 이전 또는 사업시행권 양수를 통한 인허가 명의 변경신청 이전까지는 이루어져야 한다.

사업시행권 이전 집행

PF 대출채권을 양수하거나 시행권을 양수하거나 이전하여야 하는 경우, 사업시행권에 포함되는 차주 명의의 각종 인허가, 토지 및 건축물의 소유권, 공사도급계약 · 분양계약 등 각종 계약상 권리와 의무, 차주 명의의 지위가 일괄하여 개별적으로 모두 이전이 되어야 하므로 여러 측면에서 집행 가능성 및 실무상 당사자의 협조가 문제될 수 있다. 예를 들어 소유권 이전을 위한 각종 서류(인감증명서)는 각 유효기간이 유지되도록 주기적인 갱신교부가 필요하고, 제소전화해조서의 경우 집행대상 특정이 어렵고 집행의 한계가 있으며, 개별 계약상 지위 이전을 위하여 각 계약 상대방의 확정일자부 승낙 또는 동의가 필요하다. 다만, 이와 관련한 법률상 요건과 절차를 모두 갖추는 경우라고 하더라도 인허가의 경우 당사자간 분쟁시 관할 관청에서 명의변경을 해주지 않거나 차주의 실무상 협조가 필요한 부분들이 있어 실제 집행을 하기 위해서는 관련 기관 및 당사자들과 실무적인 협의를 통한 해결이 무엇보다도 중요하다.

관리형토지신탁의 경우 모든 권리와 인허가 명의가 신탁회사 명의로 이루어져 있으므로 관리형토지신탁상 위탁자 지위를 승계하는 방식으로 개별 권리의무를 모두 개별적으로 이전하는 절차를 거치지 않고 사업시행권을 일괄 이전할 수 있는 장점이 있다(다만, 이 경우 위탁자 지위를 이전하기 위한 차주 및 신탁회사와의 협의는 여전히 필요하다).

정리=이은재 기자(eunjae@legaltimes.co.kr)