[임대차] "묵시적 갱신으로 4년 거주했어도 새 임대인에 계약갱신요구 가능"
[임대차] "묵시적 갱신으로 4년 거주했어도 새 임대인에 계약갱신요구 가능"
  • 기사출고 2024.05.01 12:16
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[서울중앙지법] 임대인 인도청구 기각

주택 임대인과 임차인 사이의 묵시적 갱신에 의해 임대차가 갱신되어 이미 임차인이 4년 이상 거주한 경우에도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 판결이 나왔다.

A씨는 2020년 5월 B씨로부터 서울 강남구에 있는 지하 1층, 지상 6층의 다가구주택 건물 중 5층 전체를 차지하고 있는 501호를 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 250만원(관리비 20만원 별도), 임대차기간 2020. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지로 정해 임차했다. 임대차계약 당시 501호는 일부가 근린생활시설(사무실) 용도로 사용되고 있었으나 주된 용도는 주거용으로 사용되고 있었고, 이러한 점을 감안해 부동산(다가구주택)월세계약서 용지에 임대목적물의 용도를 '근린생활시설 및 주택'으로 표시해 임대차계약서가 작성되었다. 이후 A는 501호에 입주해 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는데, 501호 중 사무실 용도로 개조되어 있던 일부분을 그동안 자신이 운영해 오던 프랜차이즈 음식점의 본점 사무실로 사용했다. A와 B는 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 상호 갱신거절의 통지를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다. 그런데 이와 같이 묵시적 갱신이 된 후인 2022년 5월 27일 B의 요청으로 차임을 월 2,625,000원, 관리비는 월 21만으로 인상해 다시 임대차계약서를 작성하게 되었는데, 위 갱신 임대차계약서는 임대목적물의 용도는 '근린생활시설'로, 임대차 존속기간은 '2022. 6. 1.부터 2023. 5. 31.까지(12개월)'로 기재되었다. 그러나 갱신 임대차계약서 작성 시에도 501호의 주된 용도는 여전히 주거용이었다.

B는 2022년 4월 이 건물을 158억원에 C사에게 매도했다. 매매계약 체결 당시 매수인인 C사가 기존의 임대차계약을 모두 포괄적으로 승계하고 그 임대차보증금 합계액에 해당되는 금액은 매매대금액에서 제외하기로 약정했는데, 승계 대상 임대차계약 중 A와의 임대차계약에 대해선 '업종 : 사무실, 보증금 50,000,000원, 월세 2,500,000원, 관리비 200,000원, 만기 2022. 5. 31.'로 내역을 알려주었다. C사는 2022년 6월 이 건물에 대한 잔금을 지급하고 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 후 이 건물 중 3, 4, 5, 6층에 대한 리모델링을 하기 위해 2023년 1월 대수선허가를 받고, B로부터 승계받은 A와의 임대차계약의 임대차 존속기간이 2023. 5. 31.까지로 되어 있으므로 2023. 5. 31.까지 퇴거하여 줄 것을 A에게 요청했다. 그러나 A는, B와 사이에 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지인데 B가 편의상 갱신계약서는 1년 단위로 쓰자고 하여 존속기간을 2023. 5. 31.까지로 하여 갱신 임대차계약서를 작성한 것이라고 주장하며 C사의 인도 요청을 거절했다. 그러자 C사는 A가 임대료를 보내오던 계좌를 폐쇄시키고 A로부터의 차임 수령을 거부하는 한편, 임대차계약의 종료를 이유로 A를 상대로 501호의 인도를 청구하는 소송(2023가단5214477)을 냈다. 

C사는 당초 소 제기시에는 501호는 주택임대차보호법(주택임대차법)이 적용되는 주택이 아니라 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물이라고 주장했으나, 이 점에 대하여 공방이 진행되던 중 6회 변론기일에 501호의 실제 주된 용도는 주거용이라는 점에 대하여 인정했다. A는 임대차계약의 종료일은 2024. 5. 31.이고 유효하게 존속 중이므로 C사의 인도청구는 부당하다고 다투는 한편 2024년 1월 C사에게 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 표시했다.

서울중앙지법 김상근 판사는 4월 23일 "임대차계약은 A의 계약갱신요구권 행사에 의하여 다시 갱신되었다"며 C사의 청구를 기각했다.

김 판사는 먼저 "주택임대차법상 묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 존속기간은 2년이고(주택임대차법 제6조 제2항), 주택임대차법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이므로(주택임대차법 제10조), 이 사건 갱신 임대차계약서의 존속기간이 1년으로 기재된 경위가 B와의 존속기간 합의에 기한 것이든 A의 주장처럼 편의상 작성된 것이든 어느 경우나 모두 갱신된 임대차계약의 존속기간이 2년임에는 변함이 없다고 할 것이므로, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지임이 명백하다"고 밝혔다.

다음은 A의 계약갱신요구권의 행사 가능 여부.

김 판사는 "주택임대차법의 계약갱신요구 조항이 신설되게 된 배경과 그 문언 내용, 입법목적 및 입법취지 등 여러 사정을 종합하여 살펴보면, 주택임대차법 제6조의3 제1항에서 정한 계약갱신요구권은 임차인의 계약갱신요구권의 행사 없이 임대인과 임차인 사이의 명시적 합의 또는 묵시적 갱신에 의하여 임대차가 갱신되어 이미 임차인이 4년 이상 거주한 경우에도 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있다고 해석하는 것이 합리적"이라며 "따라서 A는 이미 1회의 묵시적 갱신을 통하여 총 거주기간이 4년이 되었으나, 임대인의 지위를 승계한 C사가 임대차 종료를 주장하며 501호의 인도를 요구하고 있는 이상 주택임대차법 제6조의3 제1항에 의하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다"고 밝혔다.

이어 "묵시적 갱신에 의하여 갱신된 이 사건 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31. 까지이고, A는 그 갱신된 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내인 2024. 1. 12. 갱신된 임대차계약에 대하여 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였고, 위 의사표시는 2024. 1. 14. C사에게 도달했으므로, 결국 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 A의 적법한 계약갱신요구권 행사에 의하여 임대차계약이 다시 갱신되어 2026. 5. 31.까지 연장되었다"고 밝혔다. 

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)