지난해 11월 동원건설산업의 부도, 올해 2월 대우건설의 울산 동구 주상복합사업장 시공권 포기, 대우조선해양건설의 회생절차 개시 등 부실 PF사업장 리스크가 우려가 아닌 현실이 되고 있다. 이렇게 PF시장이 흔들리자 브릿지론 단계에서 사업이 중단되는 경우가 증가하였고, 업계에서는 브릿지론 단계에서 사업이 좌초된 건들을 담는 NPL펀드가 활황을 띌 것으로 전망하고 있다. 브릿지론은 본 PF 전 단계에서 시행사가 토지 매입과 인허가 비용 등을 위해 금융기관으로부터 빌리는 돈을 말하는데, 부동산 가격 하락으로 인한 분양률 저조, 급격히 오른 금리와 공사비 상승으로 인해 본PF 단계로 넘어가지 못하고 사업이 중단되는 등의 어려움을 겪는 사업장에 NPL펀드를 통해 투자하는 사례가 늘어나고 있다.

PF 부동산 또는 대출채권에 투자

NPL펀드는 부실 PF사업장의 부동산(인허가 포함, 이하 같음)을 투자대상으로 할 수도 있고, 대출원리금을 3개월 이상 회수하지 못한 부실채권을 투자대상으로 할 수도 있다. 투자대상이 PF사업장의 부동산인지 대출채권인지에 따라 매입 단계에서 검토해야 할 법률적 쟁점이 달라진다.

우선 PF사업장의 부동산을 투자대상으로 할 경우, NPL펀드는 경매 또는 공매를 통해 PF사업장의 부동산을 낙찰받게 된다. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 "자본시장법")에 따라 펀드는 대개 신탁형 또는 회사형으로 설정되는데(자본시장법 제9조 제18항), 펀드가 부동산개발사업의 주체가 되어 사업을 시행할 수 있는가가 문제된다.

자본시장법상 일반사모펀드는 집합투자재산의 50%를 초과하여 부동산을 개발하는 방법으로 부동산에 투자하는 부동산펀드 형태로 운용될 수 있으므로(자본시장법 제229조 제2호, 동법 시행령 제240조 제3항 및 제4항 제1호), 기본적으로 일반사모펀드는 신탁형이든 회사형이든 부동산개발사업에 투자하는 것이 가능하다. 부동산개발펀드를 설정하려는 경우, 집합투자업자는 집합투자재산으로 부동산개발사업에 투자하고자 하는 추진일정 · 추진방법, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 기재된 사업계획서를 작성하여 감정평가법인 등으로부터 그 사업계획서가 적정한지의 여부에 대하여 확인을 받아야 하며, 이를 인터넷 홈페이지 등을 이용하여 공시하여야 하지만(자본시장법 제94조 제4항), 일반사모펀드의 경우 해당 의무가 면제된다(자본시장법 제249조의8 제1항). 다만, 일반사모펀드로 NPL펀드를 조성하려는 경우 국내에 있는 부동산 취득 후 1년 내에 이를 처분하는 것이 금지되는 점(자본시장법 제249조의7 제2항 제1호 및 동법 시행령 제271조의10 제3항 및 제4항)에 유의할 필요가 있다.

부동산개발업 등록 이슈 유의

한편 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 "부동산개발업법")에 따르면, 일정 규모 이상의 부동산개발업을 업(業)으로 영위하려는 자는 시 · 도지사에게 등록을 하여야 하는데, 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 '특수목적법인'을 설립한 경우에는 부동산개발업법 시행령 제6조 제2항의 요건을 갖추어 개발업 등록을 하여야 한다(부동산개발업법 제4조 및 동법 시행령 제6조).

그러나 현행 시행령에는 부동산개발을 위해 설립한 '특수목적법인'으로서 자본시장법에 따른 펀드 중 '투자회사형' 펀드만 인정하고 있어서(부동산개발업법 시행령 제6조 제1항 제2호) 신탁형 펀드는 부동산개발업 등록을 할 수 있는 근거가 없는 문제가 있다. 이와 같이 신탁형 NPL펀드의 경우 부동산개발업 등록 이슈로 인하여 단독으로는 부동산개발업을 영위할 수 없으므로, (i)펀드가 토지소유권을 확보한 뒤 부동산개발업 등록을 마친 등록사업자(시공사 등)와 공동사업주체로서 개발된 부동산의 사용 · 처분, 수익의 분배, 사업비의 부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약을 체결하고 부동산개발을 하는 방식(부동산개발업법 제4조 제4항, 동법 시행령 제7조)을 택하거나 (ii)부동산개발업 등록이 가능한 별도의 SPC를 설립하고 펀드가 SPC에 출자한 뒤 출자자로서 부동산개발이익을 배당받는 방식을 고려해야 할 것으로 판단된다.

참고로 부동산개발업법에 따르면, 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자(「도시개발법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따라 시행자로 지정받은 자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자 등)는 부동산개발업 등록의무가 면제된다(부동산개발업법 제4조 제1항 제5호, 동법 시행령 제3조 제3항). 부동산개발업법 문언상으로는 신탁형 펀드가 위와 같은 법률에 따라 시행자 지정을 받는 경우에는 부동산개발업법에 따른 등록 없이 사업을 영위할 수 있는 것으로 해석되나, 신탁형 펀드가 해당 법률에 따른 시행자로 지정된 사례는 거의 존재하지 않는 것으로 보인다.

대부업 등록 이슈 유의

대출채권을 투자대상으로 할 경우, 기존 대주단이 차주에 대하여 보유한 대출채권을 채권양수도를 통해 NPL펀드가 인수하고, 대출채권을 양수한 NPL펀드는 해당 채권을 추심하거나 다시 제3자에게 양도하는 방식으로 투하자본을 회수하게 된다. 이 때 NPL펀드가 신탁형인 경우에는 신탁업자가 대출채권의 양수인이 되고, 신탁업자는 보통 「대부업의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」(이하 "대부업법")상의 여신금융기관에 해당할 것이므로, 기존 대주로부터 대출채권을 양수하거나 펀드가 보유하는 대출채권을 다시 제3자에게 양도하더라도 대부업상 문제 되지 않는다.

그러나 NPL펀드가 회사형인 경우, 대부업 등록을 하지 않은 회사형 펀드에게 기존 대주(대부업자 또는 여신금융기관)가 대출채권을 양도할 수 있는가가 문제된다. 대부업법 제9조의4 제3항에 따르면 대부업자 또는 여신금융기관은 등록 대부업자, 여신금융기관 등 대부업법 시행령 제6조의4에서 정한 자가 아닌 자에게 대부계약에 따른 채권을 양도하는 것이 금지되기 때문이다. 대부업법상 대부업 등록을 해야 하는 자는 대부를 업(業)으로 하는 자이어야 하는데, 판례에 의하면 대부를 업으로 하는지 여부는 금전의 대부 또는 중개의 반복 · 계속성 여부, 영업성의 유무, 그 행위의 목적이나 규모 · 횟수 · 기간 · 태양 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 한다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도7277 판결 등). 회사형 NPL펀드가 특정 부실채권을 매입하기 위해 일회성으로 설정된 경우 대부를 반복 · 계속성 있는 업으로 한다고 보기 어려운 점, 일반사모펀드의 경우 집합투자재산을 대출로 운용하는 것도 가능한 점(자본시장법 제249조의8 제1항, 제83조 제4항) 등을 고려할 때, 대부업 등록을 하지 않은 회사형 펀드가 대출채권을 양수하는 것을 두고 일률적으로 대부업법 위반으로 보기 어려운 측면이 있다.

금융위, 대부업 등록 엄격 해석

그러나 이와 관련하여 감독당국은 대출형 펀드 운용을 위해 설립한 특수목적법인도 대부행위를 업으로 영위하는 경우에는 대부업 등록을 해야 한다고 유권해석(2022. 2. 4.자 금융위원회 가계금융과 법령해석 회신문)하는 등 대부업법을 형식적인 관점에서 엄격하게 해석하고 있는 것으로 파악된다. 따라서 대출채권을 투자대상으로 하는 NPL펀드를 고려하고 있다면 대부업법 위반 리스크를 피하기 위해 신탁형 펀드로 구성하는 것이 보다 안전할 것으로 판단된다.

업계에서는 올해 가장 큰 상품군으로 NPL펀드를 꼽으며 하반기에 그 물량이 증가할 것으로 예상하고 있다. NPL펀드를 통해 브릿지론 단계에서 사업이 좌초된 PF사업장이 심폐소생하고 얼어붙은 부동산시장이 활기를 띌 수 있기를 기대해본다.

장소라 변호사(법무법인 지평, srjang@jipyong.com)