[부동산] "공동담보 부동산 시가 등 설명 안 한 공인중개사, 보증금 날린 임차인에 40% 배상책임"
[부동산] "공동담보 부동산 시가 등 설명 안 한 공인중개사, 보증금 날린 임차인에 40% 배상책임"
  • 기사출고 2022.06.16 15:08
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[중앙지법] "임대차계약서 등에 공동담보 기재만으론 미흡"

다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 이 주택에 이미 설정되어 있는 근저당권에 공동담보로 제공된 공동담보 부동산의 시가와 권리관계 등을 임차인에게 설명하지 않은 공인중개사에게 임차인이 돌려받지 못한 보증금에 대해 40%의 배상책임을 인정하는 판결이 나왔다.

서울중앙지법 이태우 판사는 3월 16일 임차인 A씨가 임대차를 중개한 공인중개사 B씨를 상대로 임대차보증금에 해당하는 1억 2,000만원의 손해배상을 청구한 소송(2019가단13221)에서 B씨의 책임을 40% 인정, "피고는 원고에게 4,800만원을 지급하라"고 판결했다. 

A씨는 B씨의 중개하에 2016년 4월 12일 C씨 소유의 서울 관악구에 있는 다가구주택에 관하여 임대차기간을 2016년 4월 30일부터 2018년 4월 29일까지, 월 임료 없이 임대차보증금만 1억 2,000만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 같은 날 임대차보증금 전부를 지급하고 입주했다. 그런데 2017년 12월 이 다가구주택을 포함하여 임대인 C씨의 재산 전부에 관하여 경매가 개시되었다. A씨는 배당요구를 하는 등 위 경매절차에 참여하지는 않았으나, 소액임차인에 해당하지 않아 우선변제권이 없었고, 선순위 근저당권자도 전액 배당받지 못해 위 경매절차에 참여했다고 하더라도 전혀 배당받을 수 없었다. A씨가 임대차계약을 체결할 당시 이미 이 다가구주택은 한 은행의 채권최고액 약 39억원인 근저당권의 공동담보로 들어가 있었다.

A씨는 "임대차계약 당시 중개의뢰인인 원고에게 기초적인 부동산권리관계 등을 설명하지 않고, 심지어 임대인의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 피용자를 통해서만 중개를 진행함으로써 원고로 하여금 임대차계약을 체결하게 했다"며 B씨를 상대로 소송을 냈다.

재판부는 "중개업자는 근저당권에 공동담보로 제공된 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 임차목적물 및 공동담보로 제공된 부동산의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 데 그쳐서는 아니되고, 임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 할 의무가 있다"고 밝혔다.

이어 "(원고와 C가 맺은) 임대차계약서 특약사항에는 임차목적물을 포함하여 임대인의 공동담보 부동산에 한 은행의 채권최고액 약 39억원의 근저당권이 설정되어 있고, 선순위 임차인이 다수 있으며 그 보증금 합계액은 약 5억원이라는 내용이 기재되어 있는 사실, 임대차계약서 특약사항 6항에는 '계약시 첨부 및 확인서류 : 등기사항증명서, 공동담보목록에 관한 등기사항증명서, 건축물대장, 확인설명서, 공제증서, 신분증 등'이라고 기재되어 있는 사실, 중개대상물 확인 · 설명서에도 위 은행의 근저당권이 기재되어 있는 사실은 인정되나, 임차의뢰인인 원고가 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관한 자료를 제공하고 이에 대해 설명하였음을 인정할 증거는 없다"고 지적하고, "따라서 피고는 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인인 원고에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등을 설명하여야 할 의무를 위반하였다 할 것이고, 그 결과 원고는 자신이 감당하여야 할 위험성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 임대차계약 체결에 이르러 결국 임대차보증금 상당액의 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 공인중개사법 제30조에 의하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 공인중개사법 30조 1항은 "개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있다.

재판부는 다만, "원고로서도 피고 또는 중개보조인의 설명만 듣고 임대차계약을 체결할 것이 아니라 피고 또는 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 선순위 임대차보증금의 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 위 건물의 권리관계 등을 조사하여 임대차 보증금의 회수가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 신중히 결정하였어야 함에도 이를 게을리한 채 피고의 말만을 믿고 임대차계약을 체결했다"며 피고의 책임을 40%로 제한했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)