[임대차] "개정 임대차보호법 시행 전 실거주 목적으로 아파트 샀어도 임차인 계약갱신 요구 거절 불가"
[임대차] "개정 임대차보호법 시행 전 실거주 목적으로 아파트 샀어도 임차인 계약갱신 요구 거절 불가"
  • 기사출고 2021.10.05 10:19
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[중앙지법] "갱신 요구 당시 '임대인'만 갱신 거절 가능"

2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실거주 목적으로 임차인이 있는 아파트를 샀어도 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 1심 판결을 뒤집은 것이어 상고심 판결이 주목된다.

서울중앙지법 민사3-3부(재판장 주채광 부장판사)는 8월 20일 서울 강남구에 있는 아파트를 매수한 새 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨와 B씨의 부모를 상대로 낸 건물인도소송의 항소심(2021나22762)에서 이같이 판시, 원고 승소 판결한 1심을 취소하고, 원고들의 청구를 기각했다. 원고들은 판결에 불복해 상고했다.

2020년경 결혼한 A씨 부부는 2020년 7월 5일 직접 거주할 목적으로, B씨가 임차해 부모와 함께 살고 있는 서울 강남구에 있는 아파트(59.76㎡)를 소유자 C씨로부터 13억 5,000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 후 2020년 10월 30일 이 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 앞서 B씨는 2019년 3월 보증금 5,000만원, 차임 월 130만원, 기간 2019년 4월 15일부터 2021년 4월 14일까지로 정하여 C씨로부터 이 아파트를 임차했다. 

그런데 2020년 7월 31일 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법이 시행되며 다툼이 생겼다. B씨는 C씨가 A씨 부부에게 아파트를 매매하는 계약을 체결한 후인 10월 16일 당시 임대인인 C씨에게 '임대차 기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약갱신을 청구한다'며 개정 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였으나, C씨는 '실거주를 해야 하는 매수인들과 매매계약을 체결했다'는 이유로 거절했다. 이후 A씨 부부가 아파트를 인도하라며 B씨 등을 상대로 소송을 내 1심 재판부가 원고 승소 판결을 내리자 B씨 등이 항소했다.

재판부는 "원고들은 B가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 아니하고, 임대인인 C는 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로, 매수인의 지위에 있던 원고들이나 임대인인 C는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 기하여 위 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 지적하고, "임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도하였고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 사유에 해당한다고 보는 것은, 예외적으로 열거하고 있는 임대인의 계약갱신 거절 사유를 해석론을 통하여 새로 추가하는 결과가 되어 받아들이기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"고 밝혔다. 개정 주택임대차보호법 6조의3 1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하고, 8호에서 '임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를, 9호에서 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 들고 있다.

재판부는 "이 사건의 경우, B는 원고들이 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전인 2020. 10. 16. 임대인인 C에게 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 C에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하는바, 임대차계약은 B의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 적법하게 갱신되었다고 할 것"이라며 "원고들은 2020. 10. 30. 아파트에 관하여 그 소유권이전등기절차를 마침으로써 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 되었는바, 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 B의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판시했다. 원고들의 주장은 이유 없다는 것이다.

법무법인 로플렉스가 1심부터 원고들을, 피고들은 법무법인 원비전이 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)



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