지역주택조합원의 분양권 양도 후 투기과열지구로 지정되었더라도 분양권 매매는 유효하다는 판결이 나왔다. 주택법상 전매제한 규정은 사법상 효력을 부인하는 강행규정이 아니라는 이유다.
대구에 있는 한 지역주택조합으로부터 대수 수성구에 신축될 아파트 1채(분양면적 114.76㎡, 전용면적 84.95㎡)를 5억 6,500만원에 분양받은 안 모씨는 2017년 8월 4일 지 모씨에게 아파트 분양권을 2,500만원에 양도했다. 지씨는 안씨에게 매매대금 2,500만원에 안씨가 조합에 이미 납입한 분담금 5,650만원을 더한 8,150만원을 지급하고, 2017년 8월 22일 안씨 명의로 중도금 8,480만원을 지급했다. 그러나 안씨가 2018년 8월 14일 2차 중도금 1억 1,757만원을 신한은행으로부터 대출을 받아 납부한 후 약 한 달 뒤인 9월 17일 지씨에게 '이 계약은 주택법 및 동법 시행령 소정의 전매제한 금지 및 전매금지제한기간의 강행규정을 위반한 계약으로서 무효이므로, 계약을 취소한다'는 내용증명을 보내자, 지씨가 안씨를 상대로 조합원명의변경절차를 이행하라는 소송(2018가합210182)을 냈다. 2차 중도금 대출은 담보없이 집단대출 형식으로 이루어졌다.
이에 앞서 이 아파트가 있는 대구 수성구는 2017년 9월 주택법 63조에 따른 투기과열지구로 지정되었고, 주택법 64조 1항에 따라 이 아파트는 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매할 수 없게 되었다. 주택법 63조 1항은 "국토교통부장관 또는 시 · 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다"고 규정하고 있으며, 같은 법 64조 1항은 "사업주체가 건설 · 공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리 · 자격 · 지위 등을 말한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다"고 규정하고, 1호에서 '투기과열지구에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위'를 들고 있다.
대구지법 민사14부(재판장 장병준 부장판사)는 그러나 8월 27일 "피고는 (원고와 맺은) 계약에 따라 아파트 분양권을 매수한 원고에게 아파트 분양권에 관한 조합원명의변경절차를 이행할 의무가 있다"고 판시, "피고는 원고에게 조합원 지위에 관하여 2017. 8. 4. 양도약정을 원인으로 한 조합원명의변경절차를 이행하라"고 원고 승소 판결했다. 법무법인 범어가 원고인 지씨를 대리했다.
재판부는 "분양권 양도계약은 주택법에 따른 전매제한 규정을 위반한 위법한 계약으로 취소되어야 한다"는 피고의 주장에 대해, "주택법 제64조 제1항은 단속규정에 불과할 뿐 효력규정으로 보기 어려우므로, 계약이 주택법상 전매제한 금지 규정을 위반하여 취소되어야 한다고 보기 어렵다"며 받아들이지 않았다.
재판부는 "주택법 제64조 제2항에 따르면 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우 전매가 허용되고, 제3항에 따르면 금지되는 전매가 이루어진 경우 사업 주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득할 수 있는 권한을 가지게 되는 등 여전히 사업주체가 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 보인다"고 지적하고, "전매제한 금지 규정 위반에 대하여는 주택법 제101조 제2호에서 형사처벌 규정을 두고 있어 형사적 제재가 가능하여 이로써 투기수요 억제나 주택 공급질서 유지 등 전매제한규정이 달성하고자 하는 입법목적은 그 사법상 효력을 부인하지 아니하고도 일정 정도 달성할 수 있다"고 밝혔다.
대법원도 주택의 전매행위를 제한하는 구 주택법 제41조의2가 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 규정은 아니라고 일관되게 판시하고 있다( 2012다40295 등).
피고는 또 "원고가 계약에 따라 2018년 8월 14일자 2차 중도금 1억 1,757만원을 지급할 의무를 이행하지 아니하여 원고의 채무불이행을 이유로 계약을 해제했다"고 주장했다.
재판부는 이에 대해서도, "지역주택조합은 조합원들에게 2018. 7.경 서면 또는 문자로 ‘2차 중도금 및 그 이후 중도금은 신한은행으로부터 대출을 받아 납부할 수 있다'고 안내한 점, 이 사건 계약을 중개한 사람은 2차 중도금 납부일 직전인 2018. 7. 24.부터 수차례 피고에게 2차 중도금 대출 협조를 부탁하였으나, 피고는 '대출이 문제가 아니라 계약 취소를 검토하고 있다'고 답변한 점, 피고가 최초로 원고에게 계약 취소를 통보한 2018. 9.경에는 2차 중도금 지급 의무 불이행에 대한 언급이 없었던 점, 주택법 시행령에 의하여 조합이 주택건설대지 전부의 소유권을 취득해야 조합원 명의 변경이 가능한데, 조합은 2018. 11. 2.경까지 주택건설대지 전부의 소유권을 취득하지 못하여 조합원 명의를 변경할 수 없었던 점, 2차 중도금 대출은 조합원 명의로 할 수 있었던 점 등을 고려하면, 조합이 해당 부지의 소유권을 전부 취득하지 못하는 부득이한 사정으로 인하여 조합원 명의를 변경하지 못하게 된 이상 2차 중도금 납입 당시 조합원 명의를 유지하고 있던 피고가 원고를 위하여 2차 중도금 대출을 실행해 주는 것이 일반관례에 부합하고, 1차 중도금도 매도인인 피고의 협조 하에 납부하기로 한 것처럼 2차 중도금 역시 매도인이 최대한 협조하는 것이 계약에 따른 부수적 의무로 보이고, 이 사건 아파트에 관한 2차 중도금은 피고가 신한은행과 집단대출계약을 체결함에 따라 정상 납부되고 있어 조합원 지위에 아무런 문제가 발생하지 않았다"고 지적하고, "위와 같은 사정들을 고려하여 보면, 원고가 아파트에 관한 2차 중도금을 직접 납부하는 것이 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보이지 아니하고, 오히려 피고가 2차 중도금 대출을 위해 협조할 의무가 있는 것으로 보인다"고 판시했다. 피고의 위 주장도 이유 없다는 것이다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)
