[리걸타임즈 칼럼] 베네치아CC 대법 전원합의체 판결이 골프장 사업에 미치는 영향
[리걸타임즈 칼럼] 베네치아CC 대법 전원합의체 판결이 골프장 사업에 미치는 영향
  • 기사출고 2018.11.12 15:29
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[신용락 변호사]

최근 선고된, 담보신탁한 골프장을 공매나 수의계약으로 인수한 경우에도 인수인이 기존 회원들에 대한 입회보증금 반환채무를 승계한다는 취지의 대법원 전원합의체 판결(2016다220143)에 대해 골프장 사장으로도 근무한, 골프장 전문 변호사로 잘 알려져 있는 신용락 변호사가 판결의 의미와 골프장 등 관련 업계에 미치는 영향을 상세하게 분석한 글을 보내왔다. 수원지법 판사 등으로 활동한 후 2002년부터 법무법인 원에서 활동하고 있는 신 변호사의 글을 요약, 소개한다. 신 변호사는 서울대 법대를 졸업하고, 제28회 사법시험에 합격했으며, 미국 샌디에고 골프아카데미를 수료하고, 뉴스프링빌 CC 대표이사를 역임했다. 

◇신용락 변호사
◇신용락 변호사

신 변호사는 이른바 '베네치아 CC 판결'로 알려진 이번 판결의 영향을 베네치아 CC에 미치는 영향과 골프장 관련 업계에 미치는 영향으로 나눠 분석했다. 첫째 베네치아 CC에 미치는 영항이다.

원고들이 회원들이 입회금 반환청구의 승소판결을 받더라도 ㈜다옴이 취득한 부동산은 다시 신탁재산으로 되어 있고 달리 집행할 재산이 없다면 회원들이 강제집행을 하여 입회금을 온전히 반환받기는 어려울 것이다. ㈜다옴은 신탁공매절차에서 감정가 700억원 상당의 베네치아 CC 골프장의 토지와 건물을 14억 1000만원에 취득한 골프장인수인이다.

㈜다옴의 소유권 취득 후 다시 설정된 신탁이 사해행위 또는 사해신탁으로 취소되어 부동산이 ㈜다옴 명의로 회복되더라도 민사집행법상 강제집행을 하면 체육시설법 제27조 제2항 제1호에 의하여 경락자에게 잔존 입회금 반환채무가 다시 승계될 것이어서, 고가에 경락되기는 어려울 것이다.

한편 일시에 500여억원의 입회금 반환 채무를 부담하게 된 (주)다옴은 회생절차 개시신청을 할 수밖에 없을 것이다. 그러나 골프장 인허가가 취소된 현 상황에서 500억원 상당의 입회금 반환채무 부담을 안고 기업 또는 부동산을 인수할 자가 있을지 의문이다(또한 우선수익권이 사실상 후순위로 밀려서 신탁공매를 진행하지 않을 가능성이 높다). 그러므로 부동산 가격이 충분히 상승하기 전에는 강제집행 또는 신탁공매 진행이 불가능하다. 만일 ㈜다옴이 골프장업을 포기하고 파산 · 청산 쪽으로 가닥을 잡더라도 체육시설법 제27조 제2항 제2호에서 회원채무 승계를 인정하고 있으므로 파산절차 이후에도 토지를 다른 용도로 개발하기 어려울 것이고, 부동산을 분할매각하거나 다른 방법을 시도하는 경우에는 법적 분쟁이 예상되므로 매각하기도 어려울 것이다.

가장 합리적인 해결방안은 ㈜다옴이 회생절차 개시신청을 한 후 입회금 채무를 감축해서 장기간 분할변제하는 내용의 회생계획안, 또는 골프장을 인가전(또는 인가후) M&A로 매각하여 매각자금으로 회원들에게 배분하는 내용의 회생계획안을 수립하여 회생채권 의결권 총액의 3분의 2 이상 동의를 받아 가결, 인가받는 것이다. 그런데 채무자회생법상 변제계획 수립에 있어서 부동산 담보신탁 수익권자의 채권은 우선권있는 회생채권으로 분류되는 반면 입회금반환채권은 일반 회생채권으로 분류되어 신탁채권보다 후순위 배분을 받게 되므로 기대와 현실이 충돌되는 상황이 발생한다. 과거에는 만일 회생계획안이 부결되어 공매절차가 진행되는 경우에 회원들의 입회금 채권은 신탁수익권자의 후순위라서 배당받기 어렵다는 점을 회원들이 받아들여 울며 겨자먹기 식으로 20% 배분을 내용으로 한 회생계획안에도 회원들이 동의를 하는 상황이었지만, 이제는 공매절차가 진행되는 경우 회원들은 사실상 수익권자보다 선순위가 되고 또한 신탁수익권자의 입장에서 먼저 공매를 진행할 가능성이 적어져서 양보가 어려울 것이다. 다행인 것은 베네치아CC의 경우 골프회원이 되려고 입회금을 납부한 진성 회원권은 207계좌 130억원에 불과하고, 오히려 공사, 담보, 채권, 대물 회원권이 569계좌 384억원으로 더 많다고 알려져 있다. 비진성회원은 골프장 이용보다는 금전채권을 신속하게 회수하는데 관심이 많으므로 타협 가능성이 있을 수 있다.

한편 위 대법원 판결로 체육시설법 제27조 2항이 적용됨에 따라 피고 ㈜다옴은 기존의 사업계획 승인권자로부터 사업계획승인권을 양도받는 등 사업계획승인만의 승계를 위한 별도의 원인 없이도 필수시설의 인수만으로 사업계획승인을 승계하게 되는 편의가 생겼다(대법원 209.2.12. 선고 2007두8201 판결 참조). 그런데 종전 사업자가 국토계획법에 따라 도시계획시설 사업자 지정 및 실시계획인가 처분을 받아 사업을 수행하다가 미준공 상태에서 한시적으로 체육시설법상 조건부 등록을 하였다가 취소된 상태이다. 그리고 체육시설법상의 체육시설업에 대한 사업계획승인과 국토계획법상의 도시계획시설사업에 대한 사업계획승인은 별개이다. 국토계획법에는 승계 규정이 없다. 전 사업자와의 양도양수계약 체결 또는 권리포기 등 협조와 행정청의 해결 의지가 있는 경우에는 관할관청이 도시계획시설 사업자 지정(변경) 및 실시계획인가(변경) 처분의 형태로 새로운 사업자의 길을 열어준 사례가 있지만, 회원, ㈜ 다옴, 김천시 모두 타협이 되지 않는 한 당해 부동산은 장기간 놀리거나 편법 또는 불법의 시험장이 될 가능성이 높다.

다음은 골프장 관련 업계 등에 미치는 영향이다.

사실 체육시설법 제27조 제2항이 신설된 후에는 신규 골프장 조성사업 추진과정에서 사업자와 금융기관은 담보로 근저당권보다 부동산신탁을 선호하였다. 대법원 다수의견이 지적한 대로 체육시설업자와 금융회사가 체육시설법 제27조 제2항의 적용을 회피하는 길을 모색한 것이다. 근저당권에 기한 경매절차가 실행되면 사업자가 사업인허가권까지 자동상실하는 반면 부동산신탁을 하면 공매가 실행되더라도 (과거의 해석대로 자동승계되지 않는 경우) 사업자가 인수인과 사이에 영업권 및 인허가권을 대상으로 양도양수 협상을 하면서 투자금을 회수할 여지가 있고, 또한 금융회사 입장에서 보면 신탁재산은 위탁자의 재산과 분리되어 위탁자에 대한 회생절차나 파산절차에도 영향을 받지 않는 도산격리효과가 있어서 신탁수익권이 보호되는 안정성이 있기 때문이다. 바로 이런 법리 때문에 그 과정에서 회원들은 후순위로 밀려 손해를 입을 수밖에 없었다. 그런데 이번 판결로 체육시설법의 적용을 받는 부동산에 대하여는 담보신탁의 도산격리효과가 제한되게 되었고 그 적용을 회피할 만한 다른 방법은 찾기 어려우므로, 이제는 금융회사가 회원제 골프장 관련 대출을 기피할 가능성이 높다. 또한 예상하지 못했던 거액의 입회금 채무를 승계하게 된 신탁공매 인수자들로서는 지급불능의 위험에 처하게 되었다. 인수자가 다른 사업과 재산이 없는 경우라면 회생절차를 통해서 해결하겠지만, 다른 사업과 재산이 있다면 거기에도 영향을 받게 되었다.

한편 현재 골프장을 건설중이거나 미완성 미등록 상태인 부동산의 경우 신탁공매로 부동산을 취득하면 체육시설법에 의한 체육시설업 사업계획 승인은 체육시설법 제27조 제3항에 의하여 승계되고 제28조 제1항의 농지법 도로법 건축법 등 개별법상 인허가는 승계의제되어 해결된다고 하더라도, 골프장 건설과 관련된 국토계획법상의 도시계획시설사업 사업자 지위 및 실시계획인가는 별도의 법률요건이 있어서 승계되지 않고 토지적성평가, 환경영향평가 등 승계의제되지 않는 행정법령상의 여러 문제를 풀어야 한다. 종전 사업자가 회생절차를 통하여 입회금 채무를 감축시키지 않은 상태라면 과연 위와 같은 불확실성을 감수하고 다액의 입회금 채무를 인수하면서 신탁공매를 통해 부동산의 인수를 희망할 자가 있을지 의문이다.

대법원 판결의 다수의견과 보충의견은 체육시설법 제17조(회원모집), 제18조(회원의 보호)를 근거로 체육필수시설의 인수인은 체육시설법 제27조 제2항에 따라 승계될 회원규모 등을 충분히 예측할 수 있어서 담보신탁의 우선수익자에게 예상할 수 없는 손해가 발생할 수 없다고 판시하였지만, 현실은 그렇지 않다. 부동산 담보신탁 대출은 토지취득 단계에 먼저 이루어지고, 회원권 분양은 원칙적으로 골프장 건설 공정이 30% 이상 진행된 이후에 이루어진다(체육시설법 시행령 제17조). 물론 금융기관이 토지대금 담보대출 단계에서부터 사업자의 사업계획서를 보기는 하지만, 지금까지는 회원 입회보증금을 대출금 회수 재원으로 인식하였을 뿐, 대출금 연체로 인한 공매시 담보신탁 수익권에 앞서는 부담으로 인식하지 않아왔다. 또한 법원은 체육시설업자가 회원모집계획서를 제출하고 회원을 모집하면서 그 모집방법을 달리하거나 모집상황을 관할 행정청에 보고하지 아니한 경우에도 회원계약은 유효하다고 판시하므로(대법원 2009.7.6. 선고 2008다49844 판결) 신탁공매 단계에서 객관적으로 회원권 발행 상황을 정확히 파악할 수 없고 우발채무의 발생 가능성이 있다. 2000. 1. 28. 체육시설법 시행령 개정 이전까지는 설치투자비총액 이내에서만 회원을 모집할 수 있었으나, 위 시행령 개정후부터는 회원의 수만 규제될 뿐이고, 특히 사업자가 공정 50%를 초과한 후에는 회원권의 모집액을 설치투자비 총액에 구애됨이 없이 늘일 수 있게 되었다(위 시행령 제17조 제3호). 이는 신자유주의적인 규제해제의 결과로 고가 회원권 분양을 가능케 하였으나, 남발된 회원권 사기 피해자가 양산될 위험이 생긴 것이다. 재무상황이 악화된 골프장 사업자는 행정청에 회원모집계획서를 제출하지 않은 채 무기명회원권 등을 남발하면서 연명해가는 것이 현실이다. 그러므로 신탁공매로 회원제 골프장 부동산을 취득하고 행정청에 신고된 회원권 입회보증금 채무를 해결하여 대중제 전환에 성공한 골프장의 경우라도 이번 판결로 고양된 수면 아래 미신고 회원들로부터 입회금 반환청구를 당할 가능성을 배제할 수 없다.

골프장 회원권 중에는 사업자가 체육시설법상의 회원모집절차에 따라 회원모집을 한 경우와 그렇지 않은 경우, 회원증에 골프장경영자협회의 확인을 받은 경우와 그렇지 않은 경우 등 여러가지 경우가 있는데 그 중 어디까지 체육시설법 제27조의 보호를 할 지 여부에 관하여 앞으로 법원이 고민하게 될 것이다. 차제에 문화체육관광부 등 관할관청은 지자체에 위임시행되고 있는 회원모집계획서 제출과 회원모집결과 보고, 골프장경영자협회의 회원증 확인(체육시설법 시행령 제18조, 제19조)등 회원보호 및 체육시설 거래 안전과 관련된 사항의 실태를 조사하고 이에 관한 정보를 공개하는 방안을 강구하여야 할 것이다. 회원권이 근저당권 등 물권과 부동산담보신탁 수익권 보다 우선하는데 그에 관한 투명성이 확보되지 않는다면 체육시설 부동산은 시장의 외면을 받아 구조조정과 청산까지 어렵게 되기 때문이다.

이래저래 신규 골프장을 조성하면서 회원모집을 하고 공사가 중단된 신탁부동산의 경우 불확실성이 너무 커서 공매인수자가 나타날 가능성이 희박해졌다. 금융기관은 신규 회원제 골프장 사업에 대한 신탁 대출을 기피할 것이다. 대출금 채권회수가 불확실해진 이런 상황에서 회원제 골프장에 대하여는 신탁우선수익권 담보 대출금의 만기를 연장하기 어려울 것이고 대손충당금을 쌓아야 할 것이다.

결국 이번 대법원 판결로 신규 회원제 골프장의 설치가 어려워졌고, 기존의 대중제 골프장들이 반사적 이익을 보게 되었다. 회원제 골프장의 경우 회원제 골프장의 신설이 어렵다는 점은 시장 제한 효과에 따른 회원권 가격 상승, 그에 따른 입회금 반환청구 가능성 하락 등 면에서 호재가 될 수 있겠지만, 금융대출이 막히는 악영향이 더 클 것이다. 결과적으로 체육시설의 설치와 이용을 장려하고자 하는 체육시설법의 목적에 반하는 현실이 도래한 것이다.

예탁금 회원제는 회원권의 시장가격이 예탁금을 상회하지 않는 한 만기에 예탁금 반환청구가 될 수 있는 취약한 사업구조이다. 과거 골프장의 공급이 부족하던 시절에 예탁금 회원제를 이용하여 사업자가 적은 자본으로 금융기관과 회원들의 자금으로 회원제 골프장(체육시설)을 늘이고 정부는 대중골프장 병설의무까지 부과하여 골프장의 수를 늘여 왔지만 이제는 골프장이 포화상태이다. 회원권 분양을 촉진하던 회원보호 규정과 회원지위 승계규정은 그 해석상 많은 혼란과 분쟁을 남기다가 이제 입법취지를 존중한 단호한 판례가 나왔지만, 민사법리와의 충돌 문제로 골프장 조성 사업은 금융시장의 비난과 외면을 받게 된 것이다. 과유불급이다. 처음부터 정부가 체육시설의 완성과 회원의 입회금 보호에 관하여 보증보험 등 민사 법리와 충돌되지 않는 방안을 찾았었더라면 하는 아쉬움이 남는다.

이제 골프인구의 감소가 예상되는 등 골프장업의 전망이 밝지 않다. 골프장 사업의 구조조정과 M&A, 골프장 폐쇄 및 토지용도의 변경 등 장차 일어날 수 있는 상황과 수요에 대비하여 체육시설법 및 관련 법령을 정비할 필요가 있다. 법원도 보호받을 수 있는 회원권의 범위(체육시설법상의 규정준수 여부 등)를 명확히 해석해서 체육시설법 제27조의 부작용을 최소화하고, 국민들로 하여금 회원권 취득시 스스로 주의를 기울이도록 하여야 할 것이다.

신용락 변호사(yrshin@onelawpartners.com)