[임대차] "컴퓨터용품점에서 아이스크림 판매점으로 업종 변경…계약전력증설공사에 임대인 동의해야"

A는 2020년 12월 경기도 의정부시에 있는 B 소유 상가건물의 점포를 빌려 컴퓨터용품점을 운영하다가 업종을 변경해 2022년 8월경부터 점포에 아이스크림용 냉장고 등의 가전제품을 구비하여 아이스크림 판매점을 운영했다. 임대차계약은 당초 보증금 2천만원, 월 차임 80만원, 임대차기간 2020. 12. 25.부터 2021. 12. 24.까지의 내용이었으나, 묵시적 갱신이 되어 임대차기간이 2021. 12. 25.부터 2022. 12. 24.까지로 연장되었다. 

A는 이 점포에 적용되는 계약전력인 5kW로는 아이스크림 냉장고 등의 가전제품 전력 사용량을 감당하기 어려울 것 같아 업종 변경 전 B에게 계약전력을 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대한 동의를 요청했으나, B가 거절했다. A가 업종 변경을 한 후인 2022년 12월 B와 A는 월 차임을 기존 80만원에서 84만원으로 4만원 증액하고 임대차기간을 2023년 12월 25일까지 연장하는 합의를 했다.

이후 A는 아이스크림 냉장고 등으로 전력 사용량이 증가하자 점포에 적용되는 계약전력을 5kW에서 8kW로 증설하는 계약전력증설공사에 대한 동의절차를 이행하라며 B를 상대로 소송(2023가합51823)을 냈다.

해당 점포는 종래 1,000kWh 내외의 전략사용량을 기록하였으나, A가 아이스크림 판매점을 운영한 이후 3개월 동안 3,300kWh를 초과하는 전략사용량이 기록되었으며, 그 이후에도 2,400kWh를 초과하는 전력사용량이 기록되었다. A가 한국전력공사 의정부지사에 전화문의한 결과 이와 같은 초과전력사용이 지속될 경우 화재발생 위험 등으로 인해 단전조치가 이루어질 수 있다는 내용을 고지받았다.

A는 "임대인인 B는 점포를 사용수익하게 할 의무를 부담하므로, 아이스크림 판매점을 운영할 수 있도록 계약전력증설공사에 대한 동의절차를 이행해야 한다"고 주장했다.

의정부지법 민사12부(재판장 이태영 부장판사)는 6월 26일 A의 주장을 받아들여 "피고는 원고에게 동의절차를 이행하라"고 원고 승소 판결했다.

재판부는 "임대차계약서에는 업종 제한에 관한 기재가 없고, 피고는 원고의 업종변경 후 월 차임을 증액하여 2023. 12. 24.까지로 임대차기간을 연장하는 합의를 한 후 그에 따른 차임을 지급받아 왔으므로, 결국 원고의 업종변경을 승인하였다고 볼 수 있다"고 지적하고, "원고는 아이스크림 판매업으로 업종을 변경하기에 앞서 피고에게 전력증설에 관한 협의를 요청하였는바, 피고는 이 사건 점포에 관한 전력증설공사가 필요하다는 점을 충분히 알고 있는 상황에서 원고의 업종변경을 승인하였다"고 밝혔다.

재판부는 "아이스크림 판매업의 경우 다른 영업에 비해 전력 사용량이 증가하는 것이 경험칙상 쉽게 예측 가능하고, 원활한 전력의 공급이 그 영업을 유지하는데 필수적인 요소라고도 할 수 있다"고 지적하고, "임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용 · 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는바(민법 제623조, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 등 참조), 피고는 이 사건 점포에 대한 계약전력을 8kW로 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대해 동의할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다"고 판시했다.

재판부는 "한국전력공사 경기북부지역본부에 대한 사실조회회신에 의하면, 5kW에서 8kW로의 전력증설을 신청할 경우 한국전력에서 특별히 시행하는 공사는 존재하지 않고, 단지 임차인으로서는 전기안전공사의 사용전점검 또는 사용전검사에서 적합을 받을 수 있도록 내선공사를 실시할 필요가 있는 것으로 보인다"며 "그렇다면 전력증설공사로 인해 임대목적물의 증축 또는 개축이 이루어진다거나 그 밖에 임대인의 재산권이 중대하게 침해 또는 변경된다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 한국전력공사 경기북부지역본부에 대한 사실조회회신에 의하면, 이 사건 점포에 대한 계약전력을 5kW에서 8kW로 증설하더라도 동일 건물 다른 점포의 임차인이나 소유자에게 전기요금이 증가하는 등의 영향은 없는 것으로 확인되었다.

재판부는 "원고가 이 사건 소로 구하는 것은 한국전력에서 요구하는 소유자 동의절차에 승낙해달라는 것으로서, 피고의 적극적인 행위가 필요한 것이 아니고, 원고는 전력증설로 인한 각종 비용은 모두 자신이 부담할 것이고 임대차 종료 시 원상으로 회복하겠다는 의사를 표시하기도 하였는바, 원고의 요청이 과도하다고 볼 수 없다"고 지적하고, "5kW에서 8kW로의 전력증설은 동일 점포 내에서 동일 업종을 운영하더라도 영업방식의 변경 등으로 전력사용량의 변화가 있으면 필요할 수 있을 것으로 보이는바, 그러한 경우까지 임대인의 사용수익을 허용할 의무에서 제외된다고 해석하는 것은 부당하다"고 밝혔다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)