[부동산] "압류 · 가압류등기 있는 같은 건물내 점포들 건축물대장 합병 무효"

A사는 2021년 1월 서울 성동구 공장용지에 있는 지하 4층, 지상 9층 규모 건물 4층(3,330.68㎡)의 125개 점포 중 B씨 소유의 94개 점포를 낙찰받아 그 소유권을 취득했다. 그러나 이에 앞서 이 건물 4층의 125개의 점포를 각자 소유하고 있던 B씨 외 25명이 2005년 3월 성동구청에 기존 125개 호실을 5개 호실로 합병하는 내용의 집합건축물대장 전유 부분 변경을 신청, 집합건축물대장에 합병 내용이 등재되어 있는 것을 발견, 성동구청장을 상대로 집합건축물대장 합병 처분의 무효 확인을 요구하는 소송을 냈다.

쟁점은 압류나 가압류등기가 되어 있는 건물은 부동산등기법에 따른 건물 합병등기를 할 수 없는데, 건축물대장상의 합병이 가능한지 여부. 부동산등기법령상의 '합병'이란 건물의 물리적 상태에는 변화를 주지 않고 등기부상의 1개 범위를 변경하는 처분으로, 집합건축물의 구분 소유 대상이 되는 전유부분 전체를 하나의 건물로 합치는 형태(총체적 합병)뿐 아니라 두 개 이상의 전유부분을 하나로 합치는 형태 역시 위 '합병'의 범위에 포섭된다(구 부동산등기법 제108조 제1항 참조).

서울행정법원 송명철 판사는 6월 5일 "대상점포는 구 부동산등기법 제103조 제1항에 따라 합병의 등기를 할 수 없었으므로, 그 건축물대장을 합병할 수 없는 사유 역시 존재하였다고 봄이 타당하여 건축물대장을 합병한 이 사건 처분에는 중대한 하자가 존재한다고 보아야 하고, 처분에 존재하는 하자는 객관적으로도 명백하다고 봄이 타당하다"고 판시, "각 건물에 대하여 한 집합건축물대장 전유부 변경 (합병) 처분은 무효임을 확인한다"고 원고 승소 판결했다(2023구단60356).

재판부는 "구 부동산등기법 제103조 제1항이 소유권 · 전세권 및 임차권의 등기 이외의 권리에 관한 등기가 있는 건물에 관하여는 합병의 등기를 할 수 없는 것으로 규정한 이유는, 전세권이나 임차권은 건물의 일부에 성립할 수 있으므로 합병 대상 건물의 어느 한 쪽에 있어도 무방하지만, 근저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등은 건물의 일부에 성립할 수 없으므로 어느 한 쪽 건물에만 이러한 등기가 있는 경우에는 그러한 등기가 없는 건물과의 합병을 제한하여야 하기 때문"이라며 "이러한 입법 목적 내지 취지는 구분 건물 전체에 대한 총체적 합병 형태뿐 아니라 그보다 축소된 형태의 합병, 즉 두 개 이상의 전유부분을 합병하는 형태에도 동일하게 적용된다"고 밝혔다.

재판부는 또 "만약 두 개 이상의 전유부분을 합병하는 등기를 할 수 없는 경우임에도 그에 대한 건축물대장의 합병이 이루어지면 등기부와 건축물대장 사이의 부동산 표시가 일치하지 않게 되어 이를 치유할 수 없게 되고, 이러한 불일치 상태에서는 부동산등기법에 따른 등기신청이 각하될 수밖에 없다(구 부동산등기법 제55조 제11호, 제56조 제1항, 현행 부동산등기법 제29조 제11호)"고 지적하고, "구 부동산등기법 제103조 제2항에 의하면, 합병의 등기를 할 수 없는 경우에 해당하여 그 등기 신청을 각하한 때에는 등기관은 지체없이 그 사유를 건축물대장소관청에 통지하여야 하는바, 이는 합병 등기가 제한되는 경우 건축물대장의 합병 역시 제한될 수 있도록 함으로써 등기부와 건축물대장 사이의 표시 불일치를 방지함에 그 취지가 있다"고 밝혔다.

재판부는 "이 사건 처분 당시 시행된 구 건축물대장규칙에서 집합건축물대장이 일반건축물대장으로 되는 이른바 '총체적 합병'에 대한 제한사유(구 부동산등기법 제103조 제1항에 따라 합병의 등기를 할 수 없는 건축물의 건축물대장 합병을 제한)를 규정한 취지 역시 위와 같은 등기부와 건축물대장 사이의 표시 불일치를 방지하기 위함에 있고, 나아가 개정 건축물대장규칙이 두 개 이상의 전유부분을 합치는 형태의 건축물대장 합병에 대해서 추가로 규율하면서 그 합병의 제한사유(집합건축물의 두 개 이상의 전유 부분을 합병하는 경우에도 구 부동산등기법 제103조 제1항에 따라 합병의 등기를 할 수 없는 건축물의 건축물대장 합병을 제한)를 규정하여 구 건축물대장규칙의 공백을 메운 취지 역시, 두 개 이상의 전유부분을 합치고자 할 때 합병의 등기가 제한되는 경우에도 위 총체적 합병의 경우와 마찬가지로 건축물대장의 합병을 제한할 필요가 있기 때문"이라며 "부동산등기법령에서 당연히 '건물의 합병'으로 포섭하는 두 개 이상의 전유부분을 합치는 형태의 합병의 경우에도 구 부동산등기법 제103조 제1항에 따른 건물 합병 등기의 제한사유가 있는 때에는 건축물대장의 합병 역시 이루어질 수 없다고 해석함이 타당하다"고 밝혔다.

재판부는 "이 사건 처분 당시 대상점포 중 B 소유의 각 점포에는 2023. 2. 5. 서울시 성동구에 의한 압류등기가, 2003. 2. 28. C 명의의 가압류등기가, 2003. 7. 3. 대한민국 명의의 가압류등기가 각 마쳐져 있었고, 따라서 대상점포는 구 부동산등기법 제103조 제1항에 따라 합병의 등기를 할 수 없었으므로, 건축물대장의 합병을 할 수 없는 사유 역시 존재하였다고 보아야 한다"고 지적하고, "피고 소속 담당공무원으로서는 건물 등기부등본만 확인하더라도 합병 대상인 점포들에 압류등기 및 가압류등기가 마쳐져 있었던 사실을 쉽게 알 수 있었으나, 그럼에도 이를 확인하는 절차를 거쳤다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점 등의 이유에서 이 사건 처분에 존재하는 하자는 객관적으로도 명백하다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 합병 처분의 하자가 중대하고 맹백하여 무효라는 것이다.

법무법인 바른이 A사를 대리했다.