[부동산] 선순위보증금 실제보다 적게 설명한 공인중개사에 40% 배상책임 인정

다가구주택의 임대차계약을 중개하며 선순위보증금을 실제보다 적게 설명한 공인중개사에게 40%의 손해배상책임을 인정하는 판결이 나왔다.

A는 2021년 3월 15일 공인중개사 B의 중개로 대구 남구에 있는 다가구주택 중 302호를 임대차보증금 1억 2,000만원, 차임 월 10만원, 임대차기간 2021. 3. 28.부터 2023. 3. 27.까지로 정해 임차하고, 같은 날 임대차계약에 대해 확정일자를 받았다. 이어 보름 뒤 전입신고를 하고 위 302호에 거주했다. B는 임대차계약을 중개하면서 A에게 이 주택의 다른 임차인들의 선순위보증금이 2021년 2월 23일 기준으로 3억 1,500만원이라는 내용의 '중개대상물 확인 · 설명서'를 교부했다. 이 다가구주택과 대지에는 2019년 2월 채권최고액 9억 6,000만원의 근저당권이 설정되어 있었다. 

이후 근저당권자의 신청으로 이 다가구주택과 대지가 경매에 넘어갔다. 경매절차에서 다가구주택과 대지의 가액이 1,312,734,680원으로 감정되었으나, A보다 선순위 임차인들의 보증금이 5억 6,000만원인 것으로 확인되었다. B로부터 받은 '중개대상물 확인 · 설명서'의 선순위보증금 3억 1,500만원보다 2억 4,500만원이 많았다.

임대차보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 된 A가 손해를 배상하라며 공인중개사 B, B와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 소송(2023가단149058)을 냈다.

대구지법 안민영 판사는 3월 22일 B의 책임을 40% 인정, "B와 한국공인중개사협회는 연대하여 A에게 (회수하지 못한 보증금 1억 2,000만원의 40%인) 4,800만원을 지급하라"고 판결했다.

안 판사는 먼저 "중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다"고 전제하고, "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)"고 밝혔다.

안 판사는 "B는 원고에게 이 사건 주택 중 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 주택의 다른 임차인의 임대차보증금을 실제와 달리 설명하였고, 임대인이 권리관계에 관한 자료요구에 불응하여 다른 임차인의 임대차 내용에 대한 정확한 확인이 곤란하였다고 하더라도 이와 같은 사정을 원고에게 고지하거나 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하였어야 함에도 이를 이행하지 않았으며, 원고가 주택 일부를 임차하기 전에 이미 주택에 임차인이 되어 임대차보증금에 관한 우선변제권을 취득한 다른 임차인 4명의 각 임대차보증금에 근저당의 채권최고액을 합산하면 주택 및 대지의 가액을 초과하는바, 원고가 이러한 사정을 알았다면 경험칙에 비추어 볼 때 임대차계약을 체결하지 않거나 적어도 임대차보증금 등 계약조건을 변경하였을 것으로 보이므로, 이러한 사정을 종합하여 보면 B는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 그 시행령에서 정한 확인 · 설명의무를 해태하여 위 법률 제30조에 따른 손해배상책임을 진다고 봄이 타당하다"고 밝혔다.

안 판사는 손해배상책임의 범위와 관련, "이 사건 근저당의 피담보채무액이 812,964,658원인 사실이 인정되고, 원고보다 선순위로 임대차보증금에 관한 우선변제권을 가지는 임차인 4명의 각 임대차보증금 합계액이 560,000,000원이므로, 원고의 임대차보증금 반환채권에 우선하는 채권액이 모두 1,372,964,658원이 되어 주택 및 대지의 가액을 초과하게 되는바, 아직 경매절차가 진행 중에 있더라도 원고가 임대차보증금을 배당받을 가능성은 사실상 없는 것으로 보이므로, 원고의 임대차보증금이 손해가 된다"고 밝혔다.

안 판사는 다만, ▲원고는 임대차계약 체결 당시 등기부등본의 열람이나 현장 방문 등을 통하여 이 사건 주택이 다가구주택이어서 임차인이 다수 존재한다는 사정을 알고 있었으므로, 향후 그 임차인들이 자신보다 선순위로 임대차보증금을 보장받을 가능성을 어느 정도 예상하였을 것으로 보이는 점, ▲주택에 이미 고액의 근저당까지 설정되어 있었던 상황에서, 원고는 중개인의 설명에만 의존할 것이 아니라 임대인이나 중개인에게 주택의 시가, 임차인들의 존재와 그 임대차보증금의 액수 등에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하는 한편, 스스로도 직접 주택의 시가와 권리관계, 향후 경매절차의 진행 가능성 및 임대차보증금 회수 가능성에 대하여 조사 · 확인한 후 임대차계약의 체결 여부를 결정하였어야 함에도, 이러한 조치를 제대로 취하지 못한 것으로 보이는 점 등을 고려, B의 책임을 40%로 제한했다.

강훈 변호사가 A를 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)