[부동산] 지역주택조합 '가입철회' 제대로 설명 안 한 조합 추진위, 계약금 반환하라
[대전지법] "위약금도 거짓 설명"…'기망 이유' 계약 취소 인정
지역주택조합 추진위원회가 조합 가입자에게 가입 철회권에 대해 제대로 설명하지 않고, 위약금에 대해서도 주택법과 다르게 거짓으로 설명했다가 계약금을 돌려주게 됐다.
A는 2021년 12월 22일 대전 서구에 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진한 B지역주택조합 추진위원회와 그 업무대행사인 C사가 운영하는 홍보관에 방문하여 C사의 D 팀장 등을 만나 위 아파트 사업에 관한 설명을 들은 후 가입비 명목으로 1차 계약금 1,500만원을 납부하고, 이른바 '가계약서'인 가입계약서와 입금확인증을 교부받았다. A는 다음 날인 12월 23일 다시 홍보관에 방문해 D 팀장을 만났다. 이때 A의 아들은 위 계약을 무르는 게 옳다고 주장하고 있었는데, D 팀장은 A의 아들과 통화하며 "이미 가입계약은 체결되었고 부적격분 아파트를 계약한 것이어서 철회가 불가능하다"는 취지로 거듭 설명하고 계약은 그대로 진행되어야 한다는 완강한 입장으로 대했다. A도 이러한 D 팀장의 설명을 들었다. 이에 A는 계약을 진행하는 쪽으로 마음을 바꾸고, 같은 날 정식 조합가입계약서를 작성했다. 위 조합가입계약서에 딸린 '조합가입계약 설명 확인서'에는 상당히 작은 글자 크기의 부동문자로 '가입철회, 조합탈퇴 및 환급에 관한 사항'이라는 제목하에 안내 문구가 적혀 있었고, A가 그 옆의 확인함 란에 펜으로 V 표시를 했다. 그러나 D 팀장을 비롯하여 직원 누구도 위와 같은 계약체결 전후 과정에서 A에게 구두로 이 가입철회 부분을 읽어주며 설명하지 않았고, A의 아들에게도 마찬가지였다.
A는 보름 뒤인 2022년 1월 7일 2차 계약금 2,000만원을 납부했다. 그러나 A는 이후 2월 18일 금융기관의 중도금 대출이 거절되자, 이 문제로 같은 날 D 팀장과 전화상담을 했다. 자금마련이 곤란해진 A는 중도금 납입 연체 시 지연손해금에 대한 고민을 토로했다. D 팀장은 A가 명의를 포기, 즉 계약을 해지하면 '업무추진비 상당 3,300만원'의 손해를 입게 된다고 하면서, 지연손해금이 그보다는 적을 것이라는 이유를 거론하며 계약 유지를 권유했다. A가 계약을 '포기'하면 3,300만원 정도가 반환금에서 공제되므로 A가 손해를 입게 된다는 설명만 함으로써 계약 이행을 이대로 진행할 것을 권유한 것이다. A는 3월 11일 B지역주택조합 추진위원회에 계약을 취소 · 해제한다는 뜻을 적은 내용증명 우편물을 보내고 B지역주택조합 추진위원회와 C사를 상대로 계약금 3,500만원의 반환을 요구하는 소송(2022가단114635)을 냈다.
대전지법 오현석 판사는 최근 "B지역주택조합 추진위원회는 원고(A)에게 (계약금) 3,500만원을 지급하라"고 원고 승소 판결했다.
오 판사는 "D 등 피고 측 직원의 설명의무 해태 내지 설명의무 법률조항 위반은 비교적 일관되고 반복된 것으로 보인다"고 지적하고, "마찬가지로 주택법상 설명의무에 대해서도 잘 알고 있었으리라 보아야 옳다. 즉 D는 알면서도 원고에게 정확한 설명을 해주지 아니한 것"이라고 판단했다.
오 판사는 "D 팀장 등이 청약 철회와 가입비 반환에 관하여 원고 측에 구두 설명을 정확하게 해주었어야 비로소 위와 같은 주택법상 설명의무를 이행했다고 볼 수 있으나, 피고 측 직원 누구도 원고에게 계약 제9조 제2항 및 철회권, 철회기간에 관하여 구두 설명을 함으로써 설명의무에 관한 위 주택법령을 충실히 준수하였다고 볼 만한 정황 증거가 없다"며 "비록 설명확인서에 원고가 가입철회 안내를 확인하였다는 란에 V 표시를 했기는 하나, 그러한 증거만으로는 피고 측이 주택법상의 설명의무를 이행하였다는 반증을 인정할 수 없다"고 밝혔다.
오 판사에 따르면, 2021. 12. 23. 당시, 원고의 아들은 철회권을 행사한다며 어제 납입한 1,500만원의 반환을 요구했고, 원고의 아들과 통화한 D는 원고 아들의 요구를 거부하면서 반환이 불가능하다는 취지로 원고의 아들에게 거듭 설명했다. 이에 관하여 피고 측은 재판에서 "위약금 발생 때문에 1,500만원 환불은 불가능하여서 그렇게 말한 것이지 무조건적으로 해지 자체가 불가라고 말한 취지는 아니다"라고 변명했다. 오 판사는 그러나 "이는 '모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다'고 규정한 주택법 제11조의6 제6항에 어긋나는 피고 주장이고, 뿐만 아니라 D가 실제 그처럼 설명한 바가 있다면 이는 D가 위 법률 규정을 몰각하여 거짓 설명을 한 것이고 주택법 제11조의4 제1항의 설명의무도 실질적으로 위반한 데에 해당한다"고 밝혔다.
오 판사는 "피고 측 직원의 이러한 법령상 여러 조항들의 위반 행위는 단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 원고를 속인 데에 해당한다고 보아야 한다"고 지적하고, "따라서 원고는 민법 제110조에 의하여 계약을 취소할 수 있다고 보는 것이 옳다(2021. 12. 22. 이미 계약 체결이 마쳤고 그 후에야 비로소 사후적 기망이 있었을 뿐이라고, 철회권에 한하는 기망일 뿐이라고 이해하는 것은 올바른 관찰이 아니다)"고 밝혔다.
오 판사는 "결국 원고와 피고 B지역주택조합 추진위원회가 맺은 계약은 원고의 취소 의사표시가 적힌 내용증명 우편물이 도달한 때에, 늦어도 이 사건 소장의 부본이 도달한 때에 적법하게 취소되었다"며 "특별한 사정이 없는 한, 취소에 따른 원상회복으로 원고는 피고 B지역주택조합 추진위원회를 상대로, 기 수령 계약금 3,500만원의 반환과 지연손해금을 청구할 수 있다(민법 제741조)"고 판시했다.
오 판사는 그러나 업무대행사인 C사도 공동하여 책임져야 한다는 C사에 대한 청구는 "원고의 청구들을 인정할 만한 아무런 증명이 없다"며 받아들이지 않았다.
법무법인 효성이 원고를 대리했다.
리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)