[긴급진단] 중국발 부동산 위기와 국내 부동산 PF 침체

지난 8월 7일 중국 대형 부동산 개발업체인 비구이위안이 당일 만기가 도래한 10억 달러 채권 2종에 대한 2,250만 달러의 이자를 변제하지 못하였다. 설상가상으로 또 다른 부동산 개발업체인 헝다그룹이 8월 17일 미국 뉴욕 맨해튼 파산법원에 파산보호신청을 하였고, 중국 대표 부동산신탁회사인 중룽신탁이 최근 투자신탁 상품의 환매를 중단하는 사태가 발생하였다. 이렇듯 중국발 부동산 위기로 인해 자칫 '중국판 리먼브라더스 사태'가 재현될 수 있다는 전망까지 나오고 있어 가뜩이나 어려운 국내 부동산 PF 시장에 악영향을 미칠지 불안감이 증대되고 있다.

당장 중국발 부동산 위기가 국내 부동산 PF 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보이나, 작금의 국내 부동산 PF 시장은 지난 2022년 하반기를 기점으로 급속도로 위축되어 침체기에 접어 든 게 현실이다. 부동산 PF 변호사로서도 피부에 와 닿을 정도인데, 일례로 2022년 상반기까지만 해도 매일 PF 약정을 하는 경우도 있었지만 올해 들어 신규 PF 약정은 시장에서 몇 개 되지 않을 정도로 드물다. 문제는 이러한 부동산 PF 침체가 언제까지 지속될 것인지 그리고 언제 다시 회복될 것인지 전혀 알 수 없다는 점이다.

하지만 부동산 PF 시장의 침체 원인과 현황을 제대로 파악하고, 대처방안을 모색하여 부동산 PF 당사자들이 다같이 힘을 모아 대처한다면 생각보다 빨리 침체를 벗어날 수 있는 길이 있지 않을까 생각한다.

금리인상

국내 부동산 PF 시장의 침체 원인은 다양하나 그 중 가장 큰 원인으로 22년 하반기 이후 시장금리 및 금융기관의 대출금리가 급격하게 상승한 것을 들 수 있다. 이는 미국 연방준비제도(FRB)의 테이퍼링(자산매입축소)을 시작으로 연이은 금리인상에 국내 시장금리 및 대출금리가 동반 상승한 탓에 기인한다. 2021년 8월 26일 15개월 만에 0.5%였던 기준금리가 0.25% 상승한 것을 시작으로, 그 뒤로 기준금리는 수차례 상승하여 총 3.00% 높아졌다. 이러한 금리상승은 대출약정서에도 고스란히 반영이 되는데, 2022년 하반기를 전후로 대출약정서상 금리가 믿기 어려울 정도로 상승하였다는 것을 체감할 수 있다.

이렇게 금리가 상승되면 부동산 PF 조달 비용이 증가하여 사업수익성이 악화되고, 시행사 및 시공사의 채무상환능력을 악화시킨다. 다만, 올해 2월부터는 경기침체로 인해 기준금리가 5연속 동결되어 3.5% 기준금리가 약 7개월째 유지되고 있다.

원자재 가격 상승

작년 하반기부터 글로벌 원자재 가격 상승으로 인하여 공사원가가 상승하여 부동산 PF 사업성이 급격히 낮아졌다. 또한 현재 진행 중인 대부분의 사업장에서 공사비 증액 관련 분쟁이 발생하고 있다. 일반적으로 시공사는 PF 대출에서 PF 대주단에 책임준공확약을 하고 있어 공사비 상승에도 불구하고 준공의무를 부담하고, 미이행시 PF 대출채무를 인수하거나 손해를 배상하는 의무를 부담하는 바, 만약 부동산 경기침체가 장기화될 경우 시공사가 시공을 포기하는 사례가 늘 것으로 보인다. 이미 일부 지방 중소형 건설사는 위약금을 내면서까지 시공을 포기하고 공사를 중단하는 사례가 나오고 있다.

불확실성 증대

금리인상 및 원자재 가격 상승과 더불어 부동산 PF 시장은 여러 금융사건으로 불확실성이 늘어났다. 지난해 10월 유례없는 급격한 금리인상으로 채권시장에 불안을 안겨 준 '레고랜드 사태'는 국내 채권시장을 한순간에 위기로 내몰았다. 레고랜드 사태는 필자가 담당했던 PF 유동화 딜이었는데, 당시 강원도가 레고랜드 조성을 위해 지급보증한 2,050억원 규모의 PF-자산유동화기업어음(ABCP)이 부도 처리되면서 채권시장 경색 등 금융시장에 대혼란을 일으켰다. 다행히 50조원 이상의 채권시장안정화펀드(채안펀드) 조성 등 정부의 적극적인 대응으로 이후 채권시장은 점차 안정을 되찾는 모습을 보였다.

GS건설 인천 검단 붕괴 사건

그러나 한동안 잠잠했던 채권시장이 금번 GS건설의 인천 검단 붕괴 사태와 새마을금고의 뱅크런 사태로 다시 빨간불이 커졌다. GS건설이 부실시공에 따른 철거 · 재시공 등에 최대 5,000억원의 비용을 부담해야 할 것으로 추정되고 있어 2~3분기 실적이 나빠질 가능성이 커졌고, 부실공사에 따른 신뢰도 훼손으로 GS건설이 지급보증을 한 PF 대출(유동화증권)의 상환에 문제가 생길 가능성이 있다. GS건설 등 국내 시공사는 PF대출채권에 대해 연대보증을 하거나 PF유동화증권에 자금보충 및 채무인수 등의 방식으로 지급보증을 하고 있으며, 특히 PF유동화증권은 3개월 내지 1년 단위로 차환이 이루어지는데 금번 사태로 GS건설이 지급보증한 PF유동화증권의 차환에 어려움이 예상된다.

국내 부동산 PF 시장에 또 다른 불확실성을 안겨준 사건은 바로 새마을금고의 부실 PF 대출 문제이다. 2019년 이후 국내 PF 시장은 새마을금고가 없으면 돌아가지 않는다는 말이 나올 정도로 새마을금고의 PF 대출이 3배 이상 급증하였다. 특히 새마을금고는 2019년부터 관리형토지신탁 사업비대출(새마을금고가 관리형토지신탁의 우선수익자 지위에서 토지비, 공사비 등 신탁사업비를 지원하는 대출)을 여러 단위 금고가 참여하는 공동대출 형식으로 취급하였는데, 최근 부동산 시장 경색으로 인하여 연체율이 상승하였고, 이러한 탓에 유동성도 낮아졌다.

새마을금고 등 비은행권 PF 부실

다만, 새마을금고는 그간 PF 대출에서 선순위 대출을 취급하여 왔고, 신탁사의 책임준공확약형 관리형토지신탁으로 준공 리스크를 어느 정도 헤지하고 있으며, LTV 수준도 적정하여 PF 사업장 디폴트 시 다소 시간이 걸리지만 공매, NPL 매각 등을 통해 상당 부분 상환받을 가능성이 있어 보인다. 그러나 PF 대출에서 후순위로 참여한 증권사 등 다른 금융기관의 경우에는 상환받을 가능성이 쉽지 않아 보여 추후 추가적인 문제가 발생할 것으로 예상된다.

나아가 새마을금고뿐만 아니라 신용협동조합, 저축은행, 캐피탈사 등 비은행권의 PF 대출의 부실 우려가 커지고 있다. 특히 비은행권이 취급한 PF 대출의 면모를 살펴보면 미분양 우려가 높은 지방을 중심으로 아파트 외 환금성이 상대적으로 낮은 물건을 대상으로 시공능력이 떨어지는 시공사가 시공하는 고위험 사업장이 많은데, 부동산 침체가 장기화할수록 비은행권의 부실이 커질 것으로 예상되며, 적절한 대책이 마련되지 않는다면 지난 2011년 저축은행 사태와 유사한 사태가 재현될 가능성도 완전히 배제하기는 어려워 보인다.

책임준공확약형 관리형토지신탁 위험

필자가 걱정하는 또 하나의 불안요인은 신탁사에 있다. 그동안 부동산 시장 호황과 더불어 활성화된 신탁상품 중 하나가 책임준공확약형 관리형토지신탁이다. 책임준공확약형 관리형토지신탁이란 시공사가 책임준공의무를 불이행하는 경우 신탁업자가 그에 갈음하여 책임준공의무를 부담하게 되는 형태의 관리형토지신탁을 의미한다. 주로 시공능력이 떨어진 시공사가 시공하는 사업장에서 신용도가 높은 신탁사의 책임준공확약을 통한 신용보강 목적으로 이용되는데 앞서 말한 공사비 증가와 부동산 경기 침체로 준공 불이행 사업장들이 다수 발생하고 있으며, 해당 사업장들에 책임준공확약을 한 신탁사의 부담이 증대되고 있다. 특히 그간 중소형 신탁사들이 이러한 고위험 사업장에 대하여 책임준공확약을 많이 하였는데, 부동산 경기 침체가 지속될수록 해당 신탁사들의 부실이 현실화될 것으로 예상된다.

이처럼 금리인상, 원자재 가격 상승 및 불확실성의 증대 등으로 금융시장과 부동산 경기가 급속도로 위축되었다. 금융시장의 위축으로 PF 대출의 만기 연장에 실패하거나 PF 유동화증권의 차환에 실패하는 사례가 발생하고 있으며, 부동산 경기가 위축되어 미분양이 증가하고 있다. 이에 따라 PF 사업이 부실화되어 국내 부동산 PF 시장은 침체기에 접어들었다. 이러한 부동산 PF 위기를 타개하기 위해서는 시행사, 시공사, 금융기관 등 PF 관련 이해 당사자들과 정부당국이 머리를 맞대어 해결책을 모색해야 한다.

PF운영협약 개정

당장은 시장 안정을 위한 수단을 확보하여야 하는데, 우선 PF 이해 당사자들 중심의 자체적인 노력이 선행되어야 한다. 다행히 올해 4월 2차 개정된 PF대주단협의회 운영협약(PF운영협약)에 따라 PF 대주단을 중심으로 자율적인 사업 정상화를 유도할 수 있게 되었다. PF운영협약은 PF 대주단간 PF 사업장 분석 및 사업구조개선방안 등을 위한 협의를 위하여 PF대주단협의회를 설치, 운영하고, 채권재조정(만기연장, 상환유예, 이자 감면 등) 및 신규 자금 지원을 통하여 당해 PF 사업의 사업정상화를 도모하기 위해 과거 글로벌 금융위기 때 제정되었다.

금번 부동산 PF 위기가 현실화하자 2차 개정을 통하여 여러 미비점들을 보완, 실효성 있게 운영될 수 있게 되었다. 다만, PF사업 정상화를 위해서는 PF운영협약에서도 규정되어 있듯이 시행사와 시공사의 손실 분담이 전제가 되어야 한다. 지금의 부동산 PF 위기는 모든 이해당사자가 리스크를 부담해야 하는 상황이므로 과거 부동산 호황기 시절의 이익을 기대해서는 이 위기를 벗어날 수 없다는 것을 명심해야 한다.

또한 정부당국은 국내외 불확실성이 증대되는 상황에서 레고랜드 사태 때의 채안펀드 조성과 같이 비은행권에 대한 유동성 위기 시 신속한 자금조달을 통한 유동성 공급 채널을 사전에 확보하여 적시에 시장 불확실성을 해소해야 한다.

중장기적으로는 부실 업권에 대한 점진적인 구조조정을 통하여 그동안 시장질서를 왜곡하고, 도덕적 해이에 빠진 부실 업권을 정리하여 건실하고 정상적인 경제로 복귀해야 한다. 그리고 시스템적으로 부동산 PF의 업종별, 사업별, 구조별, 당사자별 차별화되고 종합적인 관리 시스템 구축을 통해 위험을 사전에 인지 및 관리할 수 있도록 할 필요가 있다.

강종범 변호사(로엘법무법인, jbkang@lawl.co.kr)