[민사] "가계약금 수수만으로 매매계약 · 위약금 약정 성립 인정 불가"

아파트 매도인이 매수인으로부터 가계약금을 받은 것만으로는 아파트 매매계약과 위약금 약정이 성립되었다고 인정할 수 없다는 판결이 나왔다. 이런 경우 매도인은 배액이 아니라 가계약금만 돌려주면 된다는 것이다. 

A씨는 2021년 1월경 부동산 중개사무소에 춘천시에 있는 자신의 아파트의 매매 중개를 의뢰했다. A씨는 이에 앞서 2020년 1월 이 아파트를 전세보증금 1억 5,000만원, 임대차기간 2020년 2월부터 2022년 2월까지로 하여 임대하여 임차인이 이 아파트에 거주 중에 있다.

B씨는 2021년 9월 15일 또 다른 부동산 중개사무소인 C부동산에 이 아파트에 대한 매수 중개를 의뢰, 다음날인 9월 16일 이 중개사무소로부터 '매매가: 2억 4,500만원, 계약금 일부: 1,000만원(계약시 계약금은 가계약금 포함 보증금의 10%), 본계약일: 2022년 9월 25일, 잔금일: 2022년 2월 28일(세입자 나가는 조건)' 등의 내용을 담은 문자메시지를 전송받고, 매도인인 A씨의 계좌번호를 안내받은 후 1,000만원을 송금했다.

A씨도 9월 16일 처음에 매매 중개를 의뢰한 중개사무소가 아닌 D부동산 중개사무소 직원으로부터 전화를 받고, 해당 아파트의 매매계약을 체결하는 경우 매매대금은 2억 4,500만 원, 계약체결일은 2021. 9. 25.로 하는 것으로 협의하였으며, 위 직원으로부터 가계약금으로 1,000만원을 입금하기 위한 계좌번호를 알려달라는 말을 듣고 계좌번호를 알려주었는데, D부동산과 B씨가 의뢰한 C부동산이 공동으로 매매를 성사시킨 것이다.

A씨는 9월 16일 D부동산으로부터 C부동산이 B씨에게 보낸 문자메시지와 같은 내용의 문자메시지를 전송받고, B씨로부터 가계약금이 입금된 후 아파트 임차인에게 계약갱신청구권 행사 여부를 문의했다. 그런데 임차인이 임대차계약 갱신청구권 행사를 원해, A씨가 B씨에게 가계약금 1,000만원을 돌려주려고 했으나, B씨가 그 수령을 거부, 1,000만원을 춘천지법에 공탁했다. 이에 B씨는 "정당한 사유 없이 매매계약을 해제했으므로 지급한 1,000만원의 배액인 2,000만원을 위약금으로 지급하라"며 A씨를 상대로 소송을 냈다. 

이 소송의 항소심(2022나316920)을 맡은 대구지법 민사1부(재판장 김태천 부장판사)는 3월 17일 "원고와 피고 사이에 아파트에 관한 매매계약 및 위약금 약정이 성립되지 않았다"며 1심과 마찬가지로 B씨의 청구를 기각했다. 법무법인 새빌이 A씨를 대리했다.

재판부는 "①피고는 문자메시지를 받은 날인 2021. 9. 16. D부동산으로부터 처음 연락을 받은 것으로 보이고, 그 전에 D부동산에 이 아파트의 매매에 관한 중개를 의뢰하였다고 볼만한 자료가 없는 점, ②피고가 D부동산에게 아파트 매매가격을 알려주고, 매매계약 체결일시나 장소를 D부동산과 협의하였으며, D부동산 직원의 요구에 따라 '가계약금' 명목의 금원을 입금받기 위한 계좌를 알려주기는 하였으나, 그러한 사실만으로 피고가 D부동산에게 매매계약 체결에 관한 권한을 위임하였다거나 계좌로 입금받기로 한 '가계약금'이 '증약금'에 그치는 것이 아니라 '위약금'에 해당하는 것이라 받아들였다고 추단하기는 어려운 점, ③문자메시지에 의하면, 계약 체결일을 2022. 9. 25.로 별도로 정하고 있고, 세입자가 나가는 것을 조건으로 기재하고 있어, 그 내용에 의하더라도 원고와 피고 사이에 매매계약 및 위약금 약정이 확정적으로 성립되거나 효력이 발생되었다고 보기도 어려운 점, ④문자메시지가 발송되고 피고의 계좌에 가계약금 명목의 돈이 입금되었을 당시에도 이 아파트에는 임차인이 거주하고 있었고, 그 임차인이 계약을 갱신할지 아니할지 여부가 전혀 확정되지 아니한 상태였는데, 피고가 당일 처음 연락을 받은 D부동산을 통하여 자신이 배액을 상환의무를 지게 될지도 모르는 내용의 위약금 약정을 무작정 하였을 것이라 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고와 피고 사이에 이 아파트에 관한 매매계약 및 위약금으로 약정이 성립되었다고 인정하기에 부족하다"고 판시했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)