[조세] '매매대금 15%' 남기고 회사 설립해 회사 이름으로 토지 취득…최초 매수인에 취득세 부과 위법

토지의 공동매수인들이 매매대금의 약 15%에 해당하는 잔금을 지급하기 전에 회사를 설립해 이 회사에 해당 토지의 매매계약에 따른 일체의 권리 · 의무를 승계시켜 이 회사가 토지를 취득했다. 법원은 이 경우 당초 매수인들이 토지 소유권을 사실상 취득했다고 볼 수 없어 이들에 대한 취득세 부과처분은 취소되어야 한다고 판결했다.

A, B씨를 포함한 9명은 2011년 7월 25일 한국토지주택공사로부터 경남혁신도시 내 일반상업용지인, 진주시에 있는 대지 1,240㎡를 18억 2,280만원에 매수하는 계약을 체결하고, 당일 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고 나머지 대금은 2012년 1월 25일부터 2014년 7월 25일까지 6차례로 나눠 지급하기로 했다. 또 연부취득에 해당하여 매수인들이 계약금과 중도금 납부 시마다 취득세를 신고 · 납부하기로 했다. 연부취득은 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

9명은 5차 할부금까지 납부한 후, 2014년 7월 29일 '부동산 개발, 분양과 임대 등'을 목적사업으로 하여 C사를 설립, B가 대표이사로 취임했다. 9명 중 일부는 가족 명의로 C사 주식을 취득했고, 일부는 임원으로 취임했다. 9명과 C사는 2014년 8월 4일 이 토지에 관하여 매매대금을 18억 2,280만원으로 한 매매계약서를 작성했다. 9명은 다음날인 8월 5일, 한국토지주택공사와 맺은 토지 매매계약에 따라 9명이 부담하는 일체의 권리 · 의무를 C사가 그대로 승계하기로 하는 권리의무승계계약을 C사, 한국토지주택공사와 체결했다. 승계계약 체결 후 B는 자신의 은행계좌에서 한국토지주택공사 은행계좌로 6차 할부금과 연체이자 합계 2억 8,000여만원을 송금해 매매대금을 완납했다. C사는 2014년 10월 2일 이 토지에 관하여 매매계약을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그에 따른 취득세 등도 모두 납부했다. 이에 따라 9명은 연납분 취득세를 환급받았다. 그러나 진주시가 6차 할부금을 납부한 것은 C사가 아닌 9명이고 9명과 C사 사이에 실질적인 미등기 전매가 이루어진 것으로 보아, A 등 9명에게 가산세 포함 토지 취득에 따른 취득세 1억 3,100여만원, 지방교육세 1,000여만원, 농어촌특별세 500여만원을 부과하자 A가 부과처분의 취소를 구하는 소송을 냈다. A는 "원고 등 9명은 6차 할부금을 납부하지 않아 이 토지를 사실상 취득하지 못한 상태에서 이를 C사에 양도했고, 이후 C사가 6차 할부금을 납부했다"고 주장했다.

1심 재판부는 A의 주장을 받아들여, "원고 등 9명은 이 토지 소유권을 취득하거나 사실상 취득하였다고 할 수 없다"며 "피고가 9명에게 부과한 취득세 등 각 부과처분을 취소한다"고 원고 승소 판결했다. 

1심 재판부는 먼저 "권리의무승계계약 체결로 원고 등의 공사에 대한 6차 할부금 납부의무는 소멸하였다. 즉 6차 할부금 납부 당시 원고 등은 할부금을 납부할 수 있는 지위를 이미 상실한 상태였다"고 지적하고, "6차 할부금은 B 개인 계좌에서 한국토지주택공사로 송금되었고, 그것이 원고 등이 토지 매수를 위해 구성한 조합의 재산이라고 볼 증거도 없다"고 밝혔다. 또 "C사 대표이사 B는 한국토지주택공사에 6차 할부금을 송금하면서 거래내역(입금인 성명)을 C사로 하였고, 이는 B가 C사를 대위하여 6차 할부금을 변제한다는 뜻을 대외적으로 표시한 것으로 볼 수 있다"며 "B는 원고 등을 대리하여서가 아니라 C사를 대위하여 6차 할부금을 한국토지주택공사에 납부한 것으로 봄이 타당하다"고 밝혔다. 6차 할부금은 C사가 납부한 것으로 보아야 한다는 것이다.

1심 재판부는 이어 "이처럼 원고 등이 6차 할부금을 납부하지 않은 상태에서 권리의무승계계약을 체결하여 토지 매매계약의 매수인 지위를 C사에 이전해 주었고, 이후 C사가 6차 할부금을 납부하였으며, 6차 할부금이 전체 매매대금의 약 15%에 달하는 점 등을 고려할 때, 원고 등이 매매대금 거의 전부를 지급하였다고 볼 수 없다"며 "따라서 이와 다른 전제에서 원고 등이 토지 소유권을 사실상 취득하였다는 피고 주장은 받아들이기 어렵다"고 밝혔다. 

지방세법 7조 1항은 "취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다"고 규정하고, 2항은 "부동산 등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기 · 등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다"고 규정하고 있다. 대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 등에 따르면, 위 지방세법 규정에 정한 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우 사회통념상 대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도로 대금지급이 이행되었음을 뜻한다. 매매대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지는 사안에 따라 미지급 잔금 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

1심 재판부는 "사실상 취득이란 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖출 수 있음을 전제로, 그와 같은 형식적 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에는 토지 등 소유권을 취득한 것으로 의제하기 위한 개념이므로, 토지 소유권을 취득할 수 없는 자가 토지 매매대금을 실질적으로 모두 지급하였다고 하여 토지 소유권을 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다"며 "그런데 원고 등의 경우 권리의무 승계계약을 체결함으로써 6차 할부금을 납부 당시에는 이미 토지 소유권을 취득할 수 없는 상태였고, 그렇다면 설령 B가 원고 등을 대리하여 6차 할부금을 납부하였다고 하더라도, 원고 등이 토지를 사실상 취득하였다고 보기는 어렵다"고 밝혔다.

항소심 재판부도 "피고는, 원고 등이 매매계약에 따른 잔금(6차 할부금) 지급일인 2014. 7. 25. 토지를 사실상 취득하였다는 주장도 하나, 2014. 7. 25. 당시 대금의 지급이라는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 아니한 이상 매매계약에 정한 잔금 지급일이 도래하였다 하여도 이를 지방세법 시행령 제20조 제5항의 '사실상의 연부금 지급일'로 보아 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없다"며 피고의 항소를 기각했다. 지방세법 시행령 20조 5항은 "연부로 취득하는 것은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다"고 규정하고 있다.

이에 피고가 상고했으나, 대법원 제2부(주심 천대엽 대법관)도 1월 27일 "상고인의 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」 제4조에 해당하여 이유 없음이 명백하다"며 심리불속행 기각했다(2021두54880). 법무법인 동남이 1심부터 A를 대리했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)