[부동산] "부동산담보신탁계약 제대로 설명 안 한 공인중개사 책임 50%"

대법원 판례에 따르면, 부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 이번엔 임대차계약을 중개한 공인중개사가 해당 부동산에  관하여 체결된 부동산담보신탁계약의 법적 의미와 효과를 제대로 설명하지 않았다가 50%의 책임을 지게 되었다.

A씨는 2017년 9월 12일 공인중개사 B, C씨의 중개로 서울 성북구에 있는 건물의 한 호실에 관하여 D씨와 보증금 1억 8,000만원에 임대차계약을 맺고, 당일 계약금 1,800만원을 지급했다. 그런데 이 임대차계약에는 특약사항으로 '수탁자 신탁등기를 잔금시 해지 말소하고(신탁금 전액 포함), 소유자(임대인) D씨의 명의로 등기 권리를 원상회복하기로 하며, 임차인 보증금 위에 선순위 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 보증금 1억 8,000만원을 임대인 자비로 전세권 설정 등기 설정을 하여 주기로 한다'는 내용이 포함되어 있었다. D씨는 그러나 이에 앞서 임대차계약을 맺기 약 5개월 전인 4월 28일 A씨가 임차한 이 부동산에 관하여 E사와 수익한도금액을 9억 7,500만원으로 정하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 같은날 소유권이전등기(신탁등기)를 마쳤으며, 이 신탁계약에 따르면, 우선수익자가 2명이 있는 상태였다.

A씨는 2017년 9월 18일 D씨에 대한 잔금 지급으로, 신탁계약의 1순위 우선수익자에게 D씨의 대출금채무 156,941,780원을 대위변제하고 나머지 5,058,220원을 D씨에게 지급했으나, D씨는 잔금지급기일 이후에도 신탁등기의 말소등기절차 및 A씨에 대한 전세권 설정등기절차를 이행하지 않자 A씨가 임대차계약을 해지하고, 2018년 10월경 D씨를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 내 2019년 7월 D씨는 A씨에게 1억 8,000만원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하는 판결이 선고되어 확정되었다. 그러나 임대차보증금을 회수하지 못한 A씨는 공인중개사 B, C씨, 그리고 이들과 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회를 상대로 소송(2019가단5132608)을 냈다.

서울중앙지법 김범준 판사는 5월 8일 피고들의 책임을 50% 인정, "피고들은 D씨와 연대하여 1,100여만원을 지급하라"고 판결했다.

김 판사는 먼저 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며, 중개업자가 고의나 과실로 업무상의 주의의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

신탁등기 마쳐진 사실만 설명

이어 "공인중개사인 피고 B, C는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 부동산에 관한 부동산등기부등본 외에 신탁원부를 제시하면서 부동산에 관한 신탁관계의 법적인 의미와 효과, 즉 대내외적으로 E사가 부동산의 소유자이므로 이 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 부동산담보신탁계약 10조에 따라 위 임대차계약에 관하여 E사의 사전 승낙을 받지 못하면 원고는 위 임대차계약으로서 수탁자인 E사에 대항할 수 없는 사실, 이 신탁계약 특약사항 4조에 따라 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자인 D 명의로 임대차계약을 체결하더라도 이 사건 신탁등기가 말소되지 않는다면 원고가 이 부동산에 전입신고를 마치더라도 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받지 못하게 되고 사실상 전세권설정등기를 마치는 것이 불가능해지는 사실, 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서 위 특약사항 8조에 따라 부동산이 환가 · 처분될 경우 원고로서는 그 처분대금으로부터 임대차보증금을 환수하는 것이 곤란해지는 사실 등을 확인하여 이를 충실하게 설명하여야 할 주의무가 있다"고 지적하고, "피고 B, C는 임대차계약을 체결할 당시 원고에게 이 부동산의 등기사항증명서, 건축물대장을 제시하며 신탁등기가 마쳐져 있다는 사실만 설명하였을 뿐 별도로 신탁원부를 제시하거나 이 부동산에 관한 신탁관계의 법적인 의미와 효과에 대해 설명을 하지 않은 것으로 보이는 점, 위 피고들이 임대차계약 체결 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인 · 설명서에는 D가 소유자로 기재되어 있고, E사는 수탁회사로만 기재되어 있는 점, 위 피고들은 원고에게 신탁계약상 우선수익자가 2명이고 신탁수익금채권에 대하여 채권압류 및 추심명령까지 이루어진 사정도 설명하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 위 피고들이 임대차계약 중개 무렵 신탁에 따른 법률관계 및 신탁계약의 구체적 내용을 제대로 이해하지 못하고 있었던 것으로 보이고 이에 따라 원고에게 신탁계약에 따른 권리관계에 대한 확인 · 설명의무를 충실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 판단된다"고 밝혔다. 

재판부는 "피고 B, C가 임대차계약 체결 당시 위와 같은 설명의무를 충실하게 이행하였더라면 원고로서는 위 임대차계약을 체결하지 아니하거나, 위 임대차계약을 체결하더라도 D와 E사가 임대인 란에 공동날인하도록 요구하는 등의 방법으로 임대차보증금의 반환을 담보할 수단을 강구할 수 있었을 것으로 보인다"고 지적하고, "그런데 위 피고들의 확인 · 설명의무 위반으로 인하여 원고가 아무런 담보 장치 없이 이 부동산의 소유자가 아닌 D와 임대차계약을 체결하고 그 후 임대차계약이 종료되었음에도 임대차보증금을 반환받지 못하게 되었으므로, 피고 B, C는 원고가 반환받지 못하게 된 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 각 공제계약에 따라 위 피고들과 공동하여 원고가 입은 손해를 1억원의 한도 내에서 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

다음은 손해배상의 범위.

김 판사는 "원고가 입은 손해는 반환받지 못하게 된 임대차보증금 상당액이라 할 것인데, 원고가 이 부동산의 제1우선수익자로부터 156,941,780원의 우선수익권을 양수한 사실, E사가 위 채권양도에 관하여 양도통지를 받았음을 확인하고 이를 승낙한다는 내용의 화해권고결정이 내려진 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 손해액은 임대차보증금에서 위 채권양도를 통하여 공매절차에서 회수가능한 금액을 공제한 나머지 23,058,220원(임대차보증금 180,000,000원-156,941,780원)이라고 할 것"이라고 밝혔다. A씨는 2018년 9월경 D씨를 대위하여 E사를 상대로 이 부동산에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기했는데, 2019년 10월 A씨와 이 신탁계약상 1순위 우선수익자 사이의 우선수익권 채권양도에 관하여 E사가 양도통지를 받았음을 확인하고 이를 승낙한다는 내용의 화해권고결정이 내려져 확정되었다.

김 판사는 다만, "원고는 이 임대차계약을 체결할 당시 이 부동산이 E사에 신탁된 사실을 알았던 이상 그 신탁계약의 내용과 그로부터 파생되는 법적 효력 등에 관하여 피고 B, C에게 자세한 설명을 요구하거나, 이 사건 부동산의 소유자가 아닌 D와 임대차계약을 체결함으로 인하여 파생되는 법률적 문제에 대해서 직접 확인함으로써 신중하게 임대차계약을 체결하였어야 함에도 불구하고, 이 신탁계약 내용 및 이 임대차계약이 갖는 위험에 관하여 특별히 확인하지 않은 채 임대차계약을 체결한 과실이 있다"며 피고들의 책임을 50%로 제한했다.

리걸타임즈 김덕성 기자(dsconf@legaltimes.co.kr)